外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


賃貸の市場調査

こんにちわ。

今日は賃貸の市場調査について書きます。

投資用不動産の物件には想定利回り○○%とか満室稼動中○%とかの説明文言がたいてい記されています。

利回り〔専門的にはROAといいます。〕は投資家、お客様の最も関心の高い事項ですから当然です。利回りは最も重視する投資指標でしょう。
しかし、
想定利回りはおくまで想定です。〔売主の想定は信用できない、と断言するお客様もいらっしゃいますがそれは断定しすぎだとおもいますが・・・〕
また、現在満室稼動中でも将来は必ず引っ越す借家人がいます。
何年も前に入居した借家人の支払っていた家賃が現在でも通用するとはかぎりません。
以前の賃貸相場より現在が強含みなら問題ないのですが逆だと家賃が値下がりすることもあるわけです。

ですから、何千万円、何億円の不動産投資を実行する前に必ず賃貸の市場調査は実行すべきです。
売主の想定が信用できない、という意味でなく、現在の満室が脆いという意味でなく、別の第三者によるセカンドオピニオンを確認しておくべきです。
あるいは自ら当該物件の地域における賃貸市場を調べるべきです。肌で感じておくべきです。

やり方は簡単です。
弊社でも実行していますがまずはネットで地域の賃貸物件の出物を集めればおおよその市場情勢がわかります。
更に地域の賃貸仲介業者さんへ訪問して尋ねればいいのです。
将来的に賃貸仲介を依頼する旨伝えれば将来のお客大家さんですから教えてくれます。
ついでに人気のある間取りや面積、条件などもわかれば大きな強みです。

もしかしたら、物件が地域のニーズとかけ離れた間取り、面積、設備の商品かもしれません。
それならそれに適合した物へリニューアル、コンバージョンが必要になります。

人口減少環境における賃貸経営は文字通り『経営』です。
顧客のニーズ、量などの市場調査は必須です。
そして、市場に適した商品を供給していかないと淘汰されてしまいます。
賃貸経営は住宅数より世帯数の多かった昔の旦那商売ではなくなったのです。
マネジメントが必要になったのです。


弊社ではお客様が最終的に購入を決断なさる前に賃貸の市場調査を実施しその結果を踏まえた上で投資の決断をしていただいております。

弊社は不動産投資家のお客様は物件を買うのではなく賃貸経営を買っている、と考えています。
それが弊社の営業キャッチフレーズ『物件の紹介というより健全な賃貸経営の提供』という趣旨でございます。

真の商品は物件でなく経営、という事が実需〔マイホーム〕と投資の大きな違いと考えています。経営は黒字でなくてはいけません。よね?
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by showablog | 2006-04-09 16:53 | 賃貸管理・賃貸経営について
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