外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


物件の企画・借地非訟案件

今取り組んでいる投資案件があります。借地権の共同住宅です。

一週間前に入ってきた案件で地主さまの名義変更の承諾が取れない案件です。

通常地主の名義変更の承諾が取れないと借地権は売買できません。
この場合わが国の借地法制度は地主の名義変更承諾に代わる裁判所の許可制度を設けています。これが借地非訟制度です。地主様に代わって裁判所が許可をくれるわけです。その場合承諾料をいくら支払えという命令も許可と一緒に出されます。(財産上の反対給付)

この借地非訴訟を前提にして売買を行う予定です。
当然価格はだいぶ安くなります。だって裁判前提の売買ですから。当然利回りは高くなります。最終的なパフォマンスは18%~22%ぐらいかな・・・。

ただ、建物をリフォームしたほうが良いか新築してしまった方がベターか検討中です。
建物新築となると先の財産上の反対給付の額が少し高くなります。新築がいいか、リフォームがいいか・・・。当然新築の方が見た目(カーブアピール)はいいわけで。

また、当該地域の賃貸市場の調査も重要です。
ニーズはどのくらいの強さか?、量は?、
最もニーズの強い間取りは、?設備はどの程度までするか?面積は?
資金投下が多すぎても少なすぎても投資としてはよくありません。
費用対効果が最大になる投資を考えなければなりません。

買主予定の投資家の方とよく検討しなければなりません。
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by showablog | 2006-04-26 22:52 | 投資物件情報収集について
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