外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


不動産投資の『割安』という事

新しい案件、物件が入ってきました。

利回り12%ぐらい、いきそうです。割安です。
紹介しようと思うお客様が何人も浮かびます。きっと乗ってこられるだろうな・・・と。
駅からちょっと距離があるから自転車置き場を確保した方がいいかな、
間取りは地域とターゲットに適合した間取りに変更したほうがいいな、賃貸の市場調査をしないといけないな、外見も良くしたほうがいいな・・・
様々な企画案が浮かびます。
城南地区の立地のアパートです。

しかし、下見に行ってすぐわかりました。
弊社がいつもお世話になる建築屋さんも顔をしかめました。
なぜこの物件が値段が安いのか。

道路より約7mも上に敷地があります。つまり高台。(これはプラス要素)
擁壁を設営して内側の地面を固めなければなりません。
その方法、基準は色々と当局より規制があります。

しかし、この物件は数十年前のその工事が不十分だったのでしょう。
地面に基礎が沈み込んでいます。
建物のひび割れは単なる塗装のひびではなく、基礎が沈下しているのが原因です。建物自体のひびです。

この物件をその不動産としての能力を極大化させるためには『宅地造成』が必要です。
擁壁を建設しなおし宅地を作り直すのです。
そうして、初めてまとまも敷地になります。
その為には現況の建物を取り壊さなければなりません。
一部残っている居住中の借家人とも交渉しなければなりません。

この案件はそれだけの時間と労力、資金、つまりコストを見込まなければなりません。

そいう案件でした。
つまり、この物件は現状では決して割安ではないのです。
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by showablog | 2006-05-17 19:01 | 投資物件情報収集について
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