外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


カテゴリ:投資物件情報収集について( 7 )

フルローンによる不動産投資〔ごめんなさい。〕

最近本当に自己資金無しのフルローンによる不動産投資のご希望のお客様が増えています。
弊社にも週に三組ぐらいのお客様からのお問い合わせがあります。『フルローンで買える物件を探しています。紹介してください。』というお問い合わせです。

はっきり申し上げまして、申し上げにくいのですが弊社ではご紹介は不能です。

現在、銀行ではRC造りで平成物で立地がそれなりに良くて、満室稼働家賃収入の八割でちょうど毎月の返済ができる金額を融資するのが一般的です。逆にいうと家賃の八割に相当する返済額分を融資しその金額で買える物件がフルローン可能物件となります。

情報社会ですから売主様もその事はわかっています。
よほどの事情がなければその金額で売却しません。

つまり、フルローン物件を探す、という事は現在の状況下では特殊事情を抱えた売主を探すという事です。

売主が極端に少なくて買いたいというお客様が極端に多い。それがフルローン物件の情況です。

また、我々から観るとフルローンによる不動産投資は経営(賃貸経営)が脆弱です。
資金効率は極限まで高まっていますが・・・(レバレッジ効果と言います。)それが魅力なのでしょうが・・・また、その様な投資手法を煽る著作もベストセラーになっているようですが・・・。

弊社のコンセプトは『健全な賃貸経営の提供』です。
フルローンによる不動産投資には一線を引きたいと考えています。
フルローンによる不動産投資を批判するつもりは毛頭ありません。それはお客様の自由です。
しかし、我々の考えとは異なります。
お客様を選ぶなどという傲慢な考えからではありません。
売ってしまえば終わり。手数料を貰えば終わり。とは考えていないのです。
不動産投資家・大家様とは永いお付き合いをしたいのです。

フルローン希望のお客様には、なかなかお力にはなれないのです。
ごめんなさい。
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by showablog | 2006-06-08 18:32 | 投資物件情報収集について

不動産投資の『割安』という事

新しい案件、物件が入ってきました。

利回り12%ぐらい、いきそうです。割安です。
紹介しようと思うお客様が何人も浮かびます。きっと乗ってこられるだろうな・・・と。
駅からちょっと距離があるから自転車置き場を確保した方がいいかな、
間取りは地域とターゲットに適合した間取りに変更したほうがいいな、賃貸の市場調査をしないといけないな、外見も良くしたほうがいいな・・・
様々な企画案が浮かびます。
城南地区の立地のアパートです。

しかし、下見に行ってすぐわかりました。
弊社がいつもお世話になる建築屋さんも顔をしかめました。
なぜこの物件が値段が安いのか。

道路より約7mも上に敷地があります。つまり高台。(これはプラス要素)
擁壁を設営して内側の地面を固めなければなりません。
その方法、基準は色々と当局より規制があります。

しかし、この物件は数十年前のその工事が不十分だったのでしょう。
地面に基礎が沈み込んでいます。
建物のひび割れは単なる塗装のひびではなく、基礎が沈下しているのが原因です。建物自体のひびです。

この物件をその不動産としての能力を極大化させるためには『宅地造成』が必要です。
擁壁を建設しなおし宅地を作り直すのです。
そうして、初めてまとまも敷地になります。
その為には現況の建物を取り壊さなければなりません。
一部残っている居住中の借家人とも交渉しなければなりません。

この案件はそれだけの時間と労力、資金、つまりコストを見込まなければなりません。

そいう案件でした。
つまり、この物件は現状では決して割安ではないのです。
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by showablog | 2006-05-17 19:01 | 投資物件情報収集について

借地と私道掘削承諾

またまた、借地の案件が入ってきました。
それも、地主さんからすんなり承諾がとれさうに無い案件です。

しかし、だからこそ高利回りが予想されます。
このような案件が好きな投資家お客様に持っていこうと考えています。

ただ、問題点が一つあります。
名義変更の承諾は裁判で取得可能としても接道している私道が地主様のものです。
ということは、上下水道とガス管の工事の時私道所有者つまり地主様からの工事承諾〔掘削承諾といいます。〕が必要なのです。借地の譲渡は裁判〔借地非訟といいます。〕でなんとかなるとしてもこちらは借地非訟ではなんともなりません。

う~ん、困った!
水道とガス設備をいじれない敷地では思ったように収益力のアップは謀れません。

利回り二十%越えを狙える案件なのですが・・・。
この問題をなんとかクリアーしないと商品にはなりません。

私も上司も悩みどころです。
なにかいいアイデアは・・・。

やっぱり世の中、楽してはおいしい思いはできないのですね。
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by showablog | 2006-05-13 16:28 | 投資物件情報収集について

情報収集先(仲介会社)で言われること・・・

こんにちは。

今日は私が色々なエリアで情報集めに仲介会社を訪問した時によく言われたり
することをお話したいと思います。

私のメインの仕事は、弊社管理物件の業務や賃貸客付け(リーシングといいます。)と大手仲介会社を訪問(業者訪問、業訪といいます。)して物件情報を仕入れたりしています。

いつも回るエリアは様々ですが、いつも言われることはほぼ一緒です。
特に今までよく言われる事は『借地権で瑕疵がある物件とかをよく取り扱い対象に
しますね~御社は』と言われたりします。

借地権でも色々とありますが、
弊社としては建物が建っていて地主様から名義変更承諾が取れず、その為、売買がスムーズに進まない案件や、様々な原因で言わば建物もその土地も不動産としての能力を発揮しきれていない物件〔私の上司は不動産が泣いている。国民経済上の損失だ、といいます。〕に対して、権利調整を行ったり、リニューアル改造を行ったりして最終的には最大限の能力を引き出し良質の収益物件にする事を目指します。

そういった事を訪問先で説明すると、『なるほど、再生事業ですね!』とか『何か難しい
事をしていますね~』と返答があったりします。
借地権の古いアパートでも、付加価値を加える事によって利益を生み出してくれる
良質な収益物件になります。

所有権の収益物件よりも借地権の収益物件の方が利回りも高かったりします。(価格が安いので当然ですが・・・。)
けどやはり、一般的には、借地権の物件は所有権よりちょっと人気がないのが現状です。
資金調達の面でもやはり劣ります。

しかし、私としてはそれなりに魅力的な投資先だと考えていますが少数派でしようね。
でも、だからこそ面白いとも思います。
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by showablog | 2006-04-27 20:59 | 投資物件情報収集について

物件の企画・借地非訟案件

今取り組んでいる投資案件があります。借地権の共同住宅です。

一週間前に入ってきた案件で地主さまの名義変更の承諾が取れない案件です。

通常地主の名義変更の承諾が取れないと借地権は売買できません。
この場合わが国の借地法制度は地主の名義変更承諾に代わる裁判所の許可制度を設けています。これが借地非訟制度です。地主様に代わって裁判所が許可をくれるわけです。その場合承諾料をいくら支払えという命令も許可と一緒に出されます。(財産上の反対給付)

この借地非訴訟を前提にして売買を行う予定です。
当然価格はだいぶ安くなります。だって裁判前提の売買ですから。当然利回りは高くなります。最終的なパフォマンスは18%~22%ぐらいかな・・・。

ただ、建物をリフォームしたほうが良いか新築してしまった方がベターか検討中です。
建物新築となると先の財産上の反対給付の額が少し高くなります。新築がいいか、リフォームがいいか・・・。当然新築の方が見た目(カーブアピール)はいいわけで。

また、当該地域の賃貸市場の調査も重要です。
ニーズはどのくらいの強さか?、量は?、
最もニーズの強い間取りは、?設備はどの程度までするか?面積は?
資金投下が多すぎても少なすぎても投資としてはよくありません。
費用対効果が最大になる投資を考えなければなりません。

買主予定の投資家の方とよく検討しなければなりません。
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by showablog | 2006-04-26 22:52 | 投資物件情報収集について

言いにくいけど本音の話。フルローンの不動産投資。

言いにくいけど本音のお話をします。
お気を悪くしたらお詫びします。


最近、フルローンご希望のお客様が本当に本当に増えてきました。
物件価格の100%を金融機関から借り入れしたい。もしくはそれ以上借り入れしたい。
また、自己資金が5%前後で物件価格の95%を借りたい、というお客様も含めて、
要するに物件価格に対して自己資金が極端に本当に極端に少ないけど不動産投資をご検討のお客様が増えていらっしゃいます。

同じフルローンでも独自の金融機関との関係がある方は別です。
その方と金融機関の我々にうかがい知れない関係があるかもしれません。
その方に対する金融機関の独自の信用があるわけですから。

しかし、一般的な金融機関の評価に基づく場合、フルローンでの投資が可能な物件は弊社ではご紹介は不可能です。独自の金融機関との関係が無くフルローンで不動産投資をお考えなら
今現在の市場では物がありません。存在しません。

また、あったとしても自己資金のある方を優先せざるえません。差別しているのではありません。弊社の営業コンセプトが健全なる賃貸経営の提供ですから、弊社では永く永くお客様とお付き合いしたいと心より願っております。

フルローンでの不動産投資はリスクの高い投資です。
リスクの高い投資をなさるのはお客様のご自由です。
しかし、弊社ではそれに対応するサービス商品が無いのです。
対応できないのです。

入金家賃に対する返済金額の割合を示す指標をDSCRといいます。
借り入れをして自己資金の効率を上げる事(レバレッジ)は不動産投資の魅力のひとつです。
フルローンは究極の最高のレバレッジです。これ以上の資金効率はありません。

しかし、物件価格に対して最低二割は自己資金がないと・・・、
お金の流れ、キャシュフローがフルローンの場合やはり不安定になります。

また、キャシュフローをフルローンでなおかつ黒字にするには極端に物件の価格が安くないといけません。弊社ではまぐれでそのような物件が出たとしても投資の安定性を重視する自己資金のあるお客様に優先せざる得ないのです。なぜなら賃貸経営がより安定的ですから。売買契約がスムーズに進みますから。外部環境の変化に対する対応力が高いですから。賃貸商品の競争力をより維持でき易いですから。

弊社は健全な賃貸経営を志向するお客様と永く永くお付き合いしたいのです。

リスクテイクはお客様の自由です。一方で弊社には売ってしまえばそれで終わり。という営業コンセプトはないのです。

フルローンでの投資をお考えのお客様、ごめんなさい。あなたのお力にはなれません。
m(__)m
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by showablog | 2006-04-17 00:44 | 投資物件情報収集について

不動産投資物件・物件と企画

今日ちょっとおもしろい物件がでました。

土地は借地権です。間口は2メートル。建物は古くて部屋にはお風呂もありません。
現状では利回りもパッとしません。しかし、山手線駅から五分の立地です。

建物はふるくて〔ボロボロ〕風呂なし、敷地は借地、その上間口2メートル。
一見悪条件の案件のようですが・・・

しかし、当然価格はそれなりに安いのです。だって、悪条件だから。

これを一千万円かけてお風呂を設置して、地域のニーズに適合した間取りに代えて、建物の外装をチェンジして〔カーブアピールというそうです。〕そのように手を加えて良質な投資物件に改造するのです。先輩の見立てでは年利18%を狙えるそうなのです。

銀行から6割資金を調達すると自己資金の部分の利回りは20%は軽く超えるそうです。〔レバレッジ効果とROEというそうです。〕

現在はパッとしない案件でも手を加える事により上等の投資物件となる、その『素材』として
面白そうな案件なのです。その大前提として賃貸市場の精密な市場調査と建物企画と商品設計が必要なのですが・・・。

早速弊社と近い投資家に持ち込むそうです。

築年数が浅くて、見た目が綺麗で、鉄骨造りで・・・、という物件はいい物件です。
だから、当然、現状でも誰でも欲しいのです。
だから、当然価格は高いのです。

株式投資の有名な投資家が言ったそうです。〔是銀かな・・・?〕
『人の行かぬ裏道に花有り、宝の山』
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by showablog | 2006-04-02 15:07 | 投資物件情報収集について