外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


カテゴリ:賃貸管理・賃貸経営について( 33 )

先日の台風で、、

オーナーの皆様、こんにちは

エステートマネージャーの松村です。

ところで、先日の台風の影響はございませんでしたか?

実は、僕の知人が住んでいる賃貸マンションでは、
大雨と強風の影響で、共用部分の照明と共同アンテナがダウン、、
TVが映らず「台風情報」の確認も出来なかったとの事、、

まあ、それ自体は自然が相手なので、仕方がない事なのですが、
ただ知人曰く、管理の対応がイマイチどころかイマサンだったと、、
電話しても繋がらず、次の日もダメ、何の知らせもない....
ようやく明日の午前中に復帰するとかしないとか....

で、知人の一言、、「高い管理費払っているのに、、」

管理させていただいている立場としては、身の引き締まる事例です、、

ただ、私共はそんな事態を防ぐ為にも、
24時間365日対応のコールセンターを設置し、早急に対応可能な修繕業者と提携し備えております。

皆様も、一度、管理を任せている所に、
緊急時の対応方法を改めて確認するのも良いと思いますよ。












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by showablog | 2017-10-26 15:10 | 賃貸管理・賃貸経営について

賃貸物件管理のお仕事


はじめまして

エステートマネージャーの中村と申します。

桜が見ごろとなりました。

今月から、賃貸物件管理のお仕事をさせて頂くことになりました。

外国人や生活保護の方を対象にした賃貸物件です。

どうぞ宜しくお願い致します。



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by showablog | 2017-04-04 11:59 | 賃貸管理・賃貸経営について

賃貸物件管理のお仕事


はじめまして

エステートマネージャーの中村と申します。

桜が見ごろとなりました。

今月から、賃貸物件管理のお仕事をさせて頂くことになりました。

外国人や生活保護の方を対象にした賃貸物件です。

どうぞ宜しくお願い致します。



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by showablog | 2017-04-04 11:59 | 賃貸管理・賃貸経営について

大家さん大募集

こんにちは!
エステートマネージャーの土屋です。

繁忙期2回目
10月入学の留学生入居も一段落!

入居者募集のお部屋も数少なくなり
今回は、空いているお部屋をお持ちの大家様
外国人入居者でお困りの大家様を大募集いたします
お気軽に何なりとご相談下さい
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by showablog | 2015-09-28 14:14 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人入居者でお困りの大家様

外国人専門管理・不動産コンサル会社、
エステートマネージャーの土屋です!

最近、外国人入居者でお困りの大家様より相談をよく受けます
内容は無断転借・退去後の現状回復・ゴミ捨てやマナー等などが多いのですが、
これに対応する契約として、弊社では定期借家契約を駆使して使用いたします
再契約を前提としている定期借家契約で、違反がない限り再契約を行う というものですが、
その再契約の時、室内点検も同時に行いますので、
壊している物や室内の状況がわかり、
退去時に室内をみたらとんでもない事になっていた!
と言う事は少なくなります

どうですか?
一度試してみてはいかがでしょか?
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by showablog | 2015-09-12 14:42 | 賃貸管理・賃貸経営について

満室稼働

ご無沙汰しております
外国人専門管理・不動産コンサル会社、
エステートマネージャーの土屋です!

賃貸仲介では、そろそろ閑散期を抜け出し
これからよいシーズンに入ると思いますが、
賃貸人皆様のお部屋の空き状況はいかがでしょうか?
お部屋が埋まらずお困りではないでしょうか?

もしお部屋の空きがあり、
外国人にお部屋を貸す事を検討中の大家様がいらっしゃいましたら
一度、ご説明にお伺いいたします。
是非お気軽にお問合せください
外国人等を入居させる事で賃貸募集市場が広がり、家賃収益の最大化を目指しております。
勿論、賃貸管理も行いますので入居後も大丈夫です。
と!営業らしき事をしてみました(笑)
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by showablog | 2015-08-22 17:51 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人賃貸市場ついて

こんにちは、外国人・生活保護専門賃貸経営管理の土屋です。

最近・・・と言ってもここ一年ぐらいでしょうか。
外国人賃貸市場の変化を感じます。
中国の賃貸住宅入居希望の方が減ってきました。
代わりにベトナムやミャンマー、シンドネシア、の方々が増えてきました。
同時に
中国の入居希望のお客様の条件が向上してまいりました。
多分、所得が上昇してきたようです。

私どもは外国人、生活保護のお客さつま専門に賃貸管理を行っております。
国際状況、国々の実情がストレートに反映しているに感じます。

人口は減少しています。〔住む人が減っています。〕
賃貸住宅は増加しています。〔住んで欲しい住宅は増えております。〕
では、賃貸住宅の経営はどうするのか?

賃貸経営は、外国人の入居者をお客様とすることは当然の成り行きだと確信しております。
そして、昨今の状況・・・生活保護の方々、株式会社エステートマネージャーは重要なお客様、
入居者様ととらえております。

入居者セグメントを明確なターゲツトとした戦略的な賃貸経営、マーケティングを意識した賃貸経営に
関心をお持ちの大家様、不動産投資家様はぜひに、お気軽にお声をおかけください。

私、土屋は、この業界〔賃貸管理業〕に入ってからずうっと、もう十年以上、外国人と生活保護の皆様を
入居者ターゲットとし、つまり外国人・生活保護の方を入居者とした賃貸経営管理を行ってまいりました。
賃貸管理は広い業域です。
沢山の経験者、先達の方々がいらっしゃいます。経験十年かそこらの私など未熟者でございます。
しかし、こと、外国人と生活保護に特化し専門に賃貸管理を長年行ってきたのは私ぐらいではないかと、
自負している次第であります。〔日本人入居者の方は全体の5%ぐらい〕
外国人複数入居、生活保護の方々の入居の賃貸管理については最も経験を積んでいる賃貸管理業者ではないかと・・・

なぜ、外国人入居、生活保護の方々の入居にこだわるのか?
簡単でございます。
いつも、満室稼働にしていたからでございます。
大家様に少しでも高い家賃を獲得していただきたいからでございます。

外国人・生活保護の入居専門特化、賃貸管理経営管理の㈱エステートマネージャー土屋をどうぞよろしくお願いいたします。





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by showablog | 2015-03-15 15:21 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人入居賃貸住宅、アパート・外国人特化賃貸経営について

こんにちは、外国人専門賃貸経営管理の土屋です。
今日は、不動産投資、アパート投資のお話をします。

先日、不動産投資家のお客様が弊社の管理物件を気に入っていただけました。
外国人が七割、生活保護の方が一割の典型的な弊社がコンセプトとしているレジデンス系
賃貸住宅アパートです。

ところが・・・
その投資家お客様は、土壇場で外国人入居者と生活保護の方の入居に賃貸経営上のリスクを感じ取られ
投資実行に躊躇されました。
ちゃんと、入居者内容についてはご説明したのですが
・・・。

論理でない漠然としたリスクを感じ取られたようです。
まあ、確かに大お金持ちのおぼっちゃまお嬢様を入居者にし、しっかりとした親御様を連帯保証人に
た方が漠然とした安心はありますよね。
弊社管理の賃貸物件は、毎日を頑張るアルバイトの外国人留学生の皆様なのです。

しかし、断言いたします。
弊社管理の外国人賃貸物件は、他の賃貸対物件と比べ特段ハイリスクではございません。
リスクは、存在します。経営ですから。
しかし、他の賃貸物件、賃貸経営と比べ弊社の外国人賃貸経営の経営リスクは高くありません。

なぜなら、弊社が定期借家契約を駆使し管理しているからであります。
定期的に管理、監視しているからです。
コミュニケーションを図っているからであります。
契約違反に厳しく対処しているからであります。
外国人入居者、生活保護の方の入居を前提とした体制を構築しているからです。

むしろ、一度入居してしまったら、退去まで部屋の内部を見たことない、という体制より
賃貸経営リスクは低いと感じております。
弊社は、定期借家契約における再契約をお部屋で行います。
つまり、定期的にお部屋内部を見ることになります。

壊されてないか、
非常識な程度に汚されてないか、
居住人数、居住者に違反はないか、
居住態度に問題はないか、
自然と感じ取れます。

居住人数より住宅数が大幅に多い現在、平均空き部屋率は10%を超えております。
外国人の方々、生活保護の皆様、このような入居お客様を入居者ターゲットとしなければ
稼働率95%以上は達成しがたいのであります。

そこに、弊社の外国人専門特化、生活保護の方積極入居による賃貸経営のコンセブトがあるのです。
では、このような入居者セグメントを明確な入居ターゲツトに設定した賃貸経営は、どのように
経営上のリスクマネジメントをしていくのか?
おいおい、ご説明していきたいと考えております。

冒頭の投資家様が迷っておられるうちに他の投資家様が当該賃貸アパートをお買いになられました。
今、引き続き弊社で賃貸管理を行っております。
管理としては、何もへなんかございません。
所有者と家賃の振込先が変更になっただけでございます。

外国人、生活保護専門特化・賃貸経営管理士
土屋






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by showablog | 2014-12-13 15:53 | 賃貸管理・賃貸経営について

賃貸住宅経営・外国人入居者の家賃支払い変更について

こんにちは、
外国人、生活保護の皆様など、を入居者ターゲットし満室稼働を狙う
賃貸市場のニッチ市場に特化した、
賃貸住宅管理会社株式会社エステートマネジャーの賃貸経営管理士の土屋です。

今日は、家賃支払い日の変更について、お話ししたいと思います。

外国人留学生は、毎日毎日、ギリキリのアルバイトをしてまいす。
経済的に余裕がある方はほとんどいらっしゃいません。
許された範囲内のバイトと仕送りで毎日を賄っています。

とすると、なんかの拍子に家賃の支払い日が前月月末でなく、当月中へ変更になることがあります。
もちろん、家賃支払い日が遅れるわけですから賃貸経営のリスク要因となります。
ノーマークで我々賃貸管理会社としても承認するわけにはいきません。
しかし、理由を聞き、話し合い、そのうえで敷金を増額などのリスクヘッジができるなら
なるべく、応じるように大家様にもお話しします。
なぜなら、
それが入居者・顧客ニーズだからです。
外国人を入居者ターゲットとする賃貸住宅経営では、それが顧客ニーズだと思うのです。
家賃の支払い日の遅れに対する経営レスクのヘッジができるなら顧客ニーズに適合化するのが
経営であると思うのです。

しかし、家賃支払い日の変更は、入金確認の作業を倍増させることになります。
つまり、経営コストの増大です。
顧客ニーズとコストの増大・・・
賃貸経営上のなかなか難しい課題です。

外国人・生活保護その他住宅弱者専門特化、賃貸経営管理士・土屋でした。




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by showablog | 2014-10-22 19:02 | 賃貸管理・賃貸経営について

シェア可能の部屋とゲストハウスについて

こんにちは、賃貸経営管理士の土屋です。

今日はゲストハウスについてお話ししたいと思います。

最近、弊社によく一人頭ニ万円で貸したい。という大家様からの問い合わせが入ります。
これはつまり、家具付き、ペット付のお部屋に複数人の入居者を入居いただき、バス、トイレ、キッチン、リビングなどは共同使用という形態の賃貸運営のことでございます。

入居者の専有使用部分は一部屋の個室の場合も一人分のベットの場合もあり得ます。
これはゲストハウスという使用形態となります。
この運営は確かに満室稼働になり、かつ、入居者の入居が長期間継続した場合は破格の家賃収益が得られます。
大家様、皆様、はそこに魅かれてお問い合わせをいただくものと推察されます。
しかし、
この運営方法は家賃収益が破格の分、手間暇も収益に比例致します。
なにしろ専有使用部分が限られているところに他人同士か住まうわけで、そして共同という部分が沢山存在するわけで・・・上手くいけばコミュニティーが形成されそれが物件の魅力ともなり得ますが一歩間違えると共同生活が摩擦になる得るわけです。
それ故、運営者、経営者は物件の人間関係、コミュニテイーをマネジメントしなければなりません。入居者同士の人間関係に介入するわけです。

コミュニティー形成の功拙で大きく経営に優劣が付くわけです。
故にゲストハウス専門の運営業者が乱立し淘汰が起きております。
残ったゲストハウス専門業者は流石に運営ノウハウ、経験は秀でておられるようです。

六畳に二段ペットを二つ、それで八万円の家賃・・・というほど簡単な運営ではありません。
入居いただいた後の運営体制が整わない限り難しいのであります。
それ故にやはり
専門業者へ転貸借という形式になりますがそうなると六畳に二段ベット二つで八万円、という程、割のいいものではありません。

賃貸経営においてゲストハウスという運営手法は魔法の打ち出の小槌ではありません。

ちなみに弊社が行っているのは純粋な意味でのゲストハウスではありません。
友人同士の入居可能な部屋、つまりルームシェア可能な部屋であります。
入居者同士は見ず知らずの他人ではありません、友人たちです。
なぜなら
弊社の主要ターゲット顧客・入居者である外国人留学生は単独での居住でなく友人同士で入居する方が大多数なのであります。
故に主要顧客のニーズ適合化を考えた場合、おのずとルームシェアOKの部屋、という商品になったのです。
更に一歩進めて入居者の入れ替わりまで認めております。

そして、人間関係に弊社は立ち入りません。
コミュニティーに運営にはあまり関わりません。
入居者達は友人同士ですから。

弊社の運営する賃貸物件はゲストハウスでなくルームシェア可能なお部屋なのです。
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by showablog | 2012-11-20 19:23 | 賃貸管理・賃貸経営について