外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


カテゴリ:借地・底地・再建築不可( 2 )

借地権の売買

こんにちは、
不動産コンサルタントのけんいち申します。

私は、不動産と言いましても・・・
借地権や不適合接道〔建築基準法上、道路に適切に接していない物件〕や
相続がらみの共有権など専門に取り扱っております。
借地非訟や共有権分割訴訟などを駆使し問題の解決を図ります。

売主様が売却するのに少々苦労なさる物件、色々と交渉・合意、法的処理などを
必要とする案件ともいえます。
例えば、地主さんとあまり関係がよくなくて、売却の承諾〔譲渡承諾と言います。〕の得られない
借地権等を手掛けております。

そして、
その様な物件を正常化した後に外国人や生活保護の方に賃貸します。
非常に面白い不動産投資となります。

今後、順次、記事を掲載していきたいと考えております。

どうぞ、よろしくお願いいたします。

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by showablog | 2015-03-20 15:17 | 借地・底地・再建築不可

借地権の不動産コンサルティング・有効活用

こんにちは、賃貸経営管理士の土屋です。

今日はアパート経営というより借地権の有効活用不動産コンサルティングについてお話ししたいと思います。
勿論場合により不動産賃貸経営コンサルティングに進展するのですが。

最近、ある借地権者様よりご相談を受けました。
立地条件はすこぶる良好の場所〔世田谷区内〕に小さな借地権〔15坪ぐらい〕を所有しているが売却か建物リニユーアルして有効活用か、迷っているとのご相談でした。

有効活用も借地の場合は少し複雑になるのです。
なぜなら
地主様の意向と対応が活用方法に大きな影響を及ぼすのです。
というより地主様の対応により活用方法が変わるといえるのです。

まずは売却。
実は売却も有効活用の一種です。
売却代金で呑む打つ買うではとても有効活用ではありませんが売却資金で他の事業用資産を購入する、とするならそれは資産の入れ替えという立派な、そして文字通り有効な土地有効活用です。
それを後押しする税制もあるはずです。

本件は
地主様の意向を確認しつつ建物のリニューアル〔この場合、地主様から改築の承諾を得なければなりれません。その料金も発生します。〕を施し収益物件化することと、
と借地権の売却〔この場合、借地権譲渡の承諾を得なければなりません。とその料金も発生します。〕し事業用資産の買い替えをすることの秤をおこなうことになります。要するに比較衡量をしなければなりません。
その為の情報収集たる市場調査及び地主様との交渉、確認という手順を踏んで借地権コンサルティングを展開していくことになります。

その際に、ケースバイケースでリーガルチェックは弁護士に、税務チェックは税理士に相談しながら進めていくことになります。

法律の問題は弁護士、税金は税理士、売却は三井のリハウスさん等仲介業者、建物新築は工務店あるいは有名ハウスメーカー等それぞれの分野・商品において広告宣伝が目白押しです。
しかし
物件が原石のままでそれをどうしたらいいのか?それをどう調査し考えればいいのか?
建物新築ありきでない、売却ありきでない、リフォームありきでない、なにかがありきでない、
最初の段階ではまっさらの
真の有効活用を担える事業者はあまり存在していません。

当社はハウスメーカーでも仲介業者でもアパート管理専業者でもありません。
当社は不動産コンサルティング会社です。

案件の出口は借地権者様の真に利益最大化の方法でよいのです。
出口がアパート経営ならば管理と入居者付業務をやらせていただければ仕事になります。
出口が借地権売却なら売却業務をやらせていただければ仕事になります。
調査と地主様との交渉だけでも不動産コンサルティング業務をやらせていただいたことになります。

当社はそいう意味では借地と底地と建築確認に問題のある物件と、これらを得意とする不動産コンサルティング会社であり、不動産賃貸経営に関する不動産コンサルティング会社、であるわけです。

どうぞよろしくお願いたします。

不動産賃貸経営・土屋
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by showablog | 2012-11-08 14:45 | 借地・底地・再建築不可