外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


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情報収集先(仲介会社)で言われること・・・

こんにちは。

今日は私が色々なエリアで情報集めに仲介会社を訪問した時によく言われたり
することをお話したいと思います。

私のメインの仕事は、弊社管理物件の業務や賃貸客付け(リーシングといいます。)と大手仲介会社を訪問(業者訪問、業訪といいます。)して物件情報を仕入れたりしています。

いつも回るエリアは様々ですが、いつも言われることはほぼ一緒です。
特に今までよく言われる事は『借地権で瑕疵がある物件とかをよく取り扱い対象に
しますね~御社は』と言われたりします。

借地権でも色々とありますが、
弊社としては建物が建っていて地主様から名義変更承諾が取れず、その為、売買がスムーズに進まない案件や、様々な原因で言わば建物もその土地も不動産としての能力を発揮しきれていない物件〔私の上司は不動産が泣いている。国民経済上の損失だ、といいます。〕に対して、権利調整を行ったり、リニューアル改造を行ったりして最終的には最大限の能力を引き出し良質の収益物件にする事を目指します。

そういった事を訪問先で説明すると、『なるほど、再生事業ですね!』とか『何か難しい
事をしていますね~』と返答があったりします。
借地権の古いアパートでも、付加価値を加える事によって利益を生み出してくれる
良質な収益物件になります。

所有権の収益物件よりも借地権の収益物件の方が利回りも高かったりします。(価格が安いので当然ですが・・・。)
けどやはり、一般的には、借地権の物件は所有権よりちょっと人気がないのが現状です。
資金調達の面でもやはり劣ります。

しかし、私としてはそれなりに魅力的な投資先だと考えていますが少数派でしようね。
でも、だからこそ面白いとも思います。
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by showablog | 2006-04-27 20:59 | 投資物件情報収集について

物件の企画・借地非訟案件

今取り組んでいる投資案件があります。借地権の共同住宅です。

一週間前に入ってきた案件で地主さまの名義変更の承諾が取れない案件です。

通常地主の名義変更の承諾が取れないと借地権は売買できません。
この場合わが国の借地法制度は地主の名義変更承諾に代わる裁判所の許可制度を設けています。これが借地非訟制度です。地主様に代わって裁判所が許可をくれるわけです。その場合承諾料をいくら支払えという命令も許可と一緒に出されます。(財産上の反対給付)

この借地非訴訟を前提にして売買を行う予定です。
当然価格はだいぶ安くなります。だって裁判前提の売買ですから。当然利回りは高くなります。最終的なパフォマンスは18%~22%ぐらいかな・・・。

ただ、建物をリフォームしたほうが良いか新築してしまった方がベターか検討中です。
建物新築となると先の財産上の反対給付の額が少し高くなります。新築がいいか、リフォームがいいか・・・。当然新築の方が見た目(カーブアピール)はいいわけで。

また、当該地域の賃貸市場の調査も重要です。
ニーズはどのくらいの強さか?、量は?、
最もニーズの強い間取りは、?設備はどの程度までするか?面積は?
資金投下が多すぎても少なすぎても投資としてはよくありません。
費用対効果が最大になる投資を考えなければなりません。

買主予定の投資家の方とよく検討しなければなりません。
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by showablog | 2006-04-26 22:52 | 投資物件情報収集について

インターネットに公開不可能物件のご案内

こんにちは。

インターネット広告(健美屋・Homes)に掲載できない物件をこのブログ上でご案内します。
詳しいくは公開できない物件です。
ご興味ありましたらぜひ問い合わせてください。
勿論くわしい内容をお知らせいたします。

台東区内,山手線駅から徒歩7分,2億円台半ば,RC造りのビル(事務所・住居)
年間9%超の利回り

↑上記の物件にご興味ある方はお気軽にお問い合わせ下さい!!

山手線駅から徒歩圏内でRC造りで9%越えの利回り物件はそこそこ珍しいと思います。
私も業者回りをしていますが、たま~にこういった9%越えの物件は
出てきます。
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by showablog | 2006-04-18 20:02 | 物件の紹介

言いにくいけど本音の話。フルローンの不動産投資。

言いにくいけど本音のお話をします。
お気を悪くしたらお詫びします。


最近、フルローンご希望のお客様が本当に本当に増えてきました。
物件価格の100%を金融機関から借り入れしたい。もしくはそれ以上借り入れしたい。
また、自己資金が5%前後で物件価格の95%を借りたい、というお客様も含めて、
要するに物件価格に対して自己資金が極端に本当に極端に少ないけど不動産投資をご検討のお客様が増えていらっしゃいます。

同じフルローンでも独自の金融機関との関係がある方は別です。
その方と金融機関の我々にうかがい知れない関係があるかもしれません。
その方に対する金融機関の独自の信用があるわけですから。

しかし、一般的な金融機関の評価に基づく場合、フルローンでの投資が可能な物件は弊社ではご紹介は不可能です。独自の金融機関との関係が無くフルローンで不動産投資をお考えなら
今現在の市場では物がありません。存在しません。

また、あったとしても自己資金のある方を優先せざるえません。差別しているのではありません。弊社の営業コンセプトが健全なる賃貸経営の提供ですから、弊社では永く永くお客様とお付き合いしたいと心より願っております。

フルローンでの不動産投資はリスクの高い投資です。
リスクの高い投資をなさるのはお客様のご自由です。
しかし、弊社ではそれに対応するサービス商品が無いのです。
対応できないのです。

入金家賃に対する返済金額の割合を示す指標をDSCRといいます。
借り入れをして自己資金の効率を上げる事(レバレッジ)は不動産投資の魅力のひとつです。
フルローンは究極の最高のレバレッジです。これ以上の資金効率はありません。

しかし、物件価格に対して最低二割は自己資金がないと・・・、
お金の流れ、キャシュフローがフルローンの場合やはり不安定になります。

また、キャシュフローをフルローンでなおかつ黒字にするには極端に物件の価格が安くないといけません。弊社ではまぐれでそのような物件が出たとしても投資の安定性を重視する自己資金のあるお客様に優先せざる得ないのです。なぜなら賃貸経営がより安定的ですから。売買契約がスムーズに進みますから。外部環境の変化に対する対応力が高いですから。賃貸商品の競争力をより維持でき易いですから。

弊社は健全な賃貸経営を志向するお客様と永く永くお付き合いしたいのです。

リスクテイクはお客様の自由です。一方で弊社には売ってしまえばそれで終わり。という営業コンセプトはないのです。

フルローンでの投資をお考えのお客様、ごめんなさい。あなたのお力にはなれません。
m(__)m
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by showablog | 2006-04-17 00:44 | 投資物件情報収集について

最近の収益物件の売買状況

こんにちは。

今日は、いつものように私が業者訪問で得た投資家様がどういった
利回り物件を購入しているかを書きたいと思います。

先日、都内の大手仲介会社の営業マンと色々と情報交換をしまして、私が
「御社のお客様はだいたい、利回り何%台の物件買う方が多いですか?」
と尋ねたら、「エリアにもよりますが7%~8%位まで回ってれば買い手は付いてます」
と言われました。
ここで、私も思ったのですが高い利回りは確かに魅力的ですよね、でも逆に言えば
エリア、立地、満室稼動、そういった条件が揃いある程度満たしていて、7%~8%の
利回り内であれば優良だと思います。

何故ならば、地価が15年ぶりに上昇し銀行金利もこれからは上がるかもしれません。
そうなれば、今以上に優良物件の取得が難しくなるかもしれないですよね・・・

けどやっぱり、高い利回り、最高の立地、築浅、が良いですよね!
投資家の皆様の希望条件に合う優良物件をご紹介する為、明日も頑張ります!!
それでは、また次回乞うご期待。
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by showablog | 2006-04-14 20:23

賃貸の市場調査

こんにちわ。

今日は賃貸の市場調査について書きます。

投資用不動産の物件には想定利回り○○%とか満室稼動中○%とかの説明文言がたいてい記されています。

利回り〔専門的にはROAといいます。〕は投資家、お客様の最も関心の高い事項ですから当然です。利回りは最も重視する投資指標でしょう。
しかし、
想定利回りはおくまで想定です。〔売主の想定は信用できない、と断言するお客様もいらっしゃいますがそれは断定しすぎだとおもいますが・・・〕
また、現在満室稼動中でも将来は必ず引っ越す借家人がいます。
何年も前に入居した借家人の支払っていた家賃が現在でも通用するとはかぎりません。
以前の賃貸相場より現在が強含みなら問題ないのですが逆だと家賃が値下がりすることもあるわけです。

ですから、何千万円、何億円の不動産投資を実行する前に必ず賃貸の市場調査は実行すべきです。
売主の想定が信用できない、という意味でなく、現在の満室が脆いという意味でなく、別の第三者によるセカンドオピニオンを確認しておくべきです。
あるいは自ら当該物件の地域における賃貸市場を調べるべきです。肌で感じておくべきです。

やり方は簡単です。
弊社でも実行していますがまずはネットで地域の賃貸物件の出物を集めればおおよその市場情勢がわかります。
更に地域の賃貸仲介業者さんへ訪問して尋ねればいいのです。
将来的に賃貸仲介を依頼する旨伝えれば将来のお客大家さんですから教えてくれます。
ついでに人気のある間取りや面積、条件などもわかれば大きな強みです。

もしかしたら、物件が地域のニーズとかけ離れた間取り、面積、設備の商品かもしれません。
それならそれに適合した物へリニューアル、コンバージョンが必要になります。

人口減少環境における賃貸経営は文字通り『経営』です。
顧客のニーズ、量などの市場調査は必須です。
そして、市場に適した商品を供給していかないと淘汰されてしまいます。
賃貸経営は住宅数より世帯数の多かった昔の旦那商売ではなくなったのです。
マネジメントが必要になったのです。


弊社ではお客様が最終的に購入を決断なさる前に賃貸の市場調査を実施しその結果を踏まえた上で投資の決断をしていただいております。

弊社は不動産投資家のお客様は物件を買うのではなく賃貸経営を買っている、と考えています。
それが弊社の営業キャッチフレーズ『物件の紹介というより健全な賃貸経営の提供』という趣旨でございます。

真の商品は物件でなく経営、という事が実需〔マイホーム〕と投資の大きな違いと考えています。経営は黒字でなくてはいけません。よね?
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by showablog | 2006-04-09 16:53 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人向けの賃貸経営

こんにちは。

先日、北区の物件でうちが客付けしたお客様の話をします。
このお客様は中国留学生で日本語はいま一つでして、今年1月から
入居してもらったのですが、3日、4日家賃が遅れる事があり大家さんも
私も頭を抱え悩んでました。

そして、3月の半ばから借家人さんに、「家賃が遅れないように」と電話を
かけたり、以前に借家人さんの家に行って一緒に銀行まで行き、振込みの
仕方を教えたりしたところ、「今月分の家賃は入金しました。」と本人から電話が
かかってきて、大家さんに確認したところ「入金確認が取れました」と言われ
安心しました。

外国人向けの賃貸経営は難しく困難な部分もありますが、借家人さんの不安
要素を解決してあげれば問題ないのではないかと思います。
今回のケースは、日本語は片言で銀行振り込みが分からないって言うのであれば、
本人にゆっくり丁寧に話をして、一緒に銀行まで行き振込みの仕方を教えれば解決です。

でも、また遅れたりしたら困るなぁ~
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by showablog | 2006-04-04 20:05

賃貸管理・家賃の滞納

今日は月初の3日です。

弊社で管理している物件で数人家賃を払ってない借家人さまがまたまた出現というかいらっしゃいます。

三日というのは微妙な日にちです。うちは翌月家賃は30日に入金確認がとれる事が借家契約に記されています。厳密には契約違反の滞納行為です。しかし、厳密すぎても厳しすぎても、それていいとはかぎりません。

相手は家賃を支払ってくれるお客様にはちがいありません。
たまたま、本当に都合が悪かったのかもしれません。何かやも得ぬ特殊な事情が生じたのかもしれません。

また、反感を持たれては逆効果です。
もう一日黙っていようか・・・。支払いを確認してからやんわり言おうか・・・

明日も入金がなかったらきっちりしないといけない。4日ですから。癖になってしまいます。
再契約ししない事をちらつかせる。〔弊社は再契約前提型の定期借家契約だから違反者には再契約しない事ができる。普通借家契約とは違う。〕

ひとつ確実に言えるのは
家賃滞納者・悪質借家人は突然現れるのではありません。
育つのです。
だって最初は滞納者でなく、延滞者ですから。
延滞者の内に良好な人間関係と教育が必要なのです。それを怠ると滞納者・悪質借家人へと育っていくのです。

一ヶ月も家賃の延滞を見逃したらりっぱな滞納者に育ちます。
数ヶ月見逃したらきっと頼りがいのある悪質借家人に育ちますね。

いつも、月初の1・2・3日は心が揺れるのです。
仏顔か鬼か。
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by showablog | 2006-04-04 00:46 | 賃貸管理・賃貸経営について

不動産投資物件・物件と企画

今日ちょっとおもしろい物件がでました。

土地は借地権です。間口は2メートル。建物は古くて部屋にはお風呂もありません。
現状では利回りもパッとしません。しかし、山手線駅から五分の立地です。

建物はふるくて〔ボロボロ〕風呂なし、敷地は借地、その上間口2メートル。
一見悪条件の案件のようですが・・・

しかし、当然価格はそれなりに安いのです。だって、悪条件だから。

これを一千万円かけてお風呂を設置して、地域のニーズに適合した間取りに代えて、建物の外装をチェンジして〔カーブアピールというそうです。〕そのように手を加えて良質な投資物件に改造するのです。先輩の見立てでは年利18%を狙えるそうなのです。

銀行から6割資金を調達すると自己資金の部分の利回りは20%は軽く超えるそうです。〔レバレッジ効果とROEというそうです。〕

現在はパッとしない案件でも手を加える事により上等の投資物件となる、その『素材』として
面白そうな案件なのです。その大前提として賃貸市場の精密な市場調査と建物企画と商品設計が必要なのですが・・・。

早速弊社と近い投資家に持ち込むそうです。

築年数が浅くて、見た目が綺麗で、鉄骨造りで・・・、という物件はいい物件です。
だから、当然、現状でも誰でも欲しいのです。
だから、当然価格は高いのです。

株式投資の有名な投資家が言ったそうです。〔是銀かな・・・?〕
『人の行かぬ裏道に花有り、宝の山』
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by showablog | 2006-04-02 15:07 | 投資物件情報収集について