外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


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『節約』と『投資』

日ごろ、投資家の方や大家様と接して感じることがあります。
お金を何にも考えず使う事は論外です。『浪費』については論外です。
『節約』と『投資』についてです。

賃貸経営において全ての出費を極力抑える方がいます。
資金を大切にする節約家の方です。
例えば、千円の出費を工夫して、節約して900円に抑えます。
家計ならこれは異論なく良いことでしょう。
収入に比して支出を抑えることは健全な家計の大前提です。

しかし、投資は違うと思います。
家計とどう違うか?主婦と投資家の違いです。
主婦は家計の支出だけをを担当しています。(収入は夫の担当ですから。)
だから彼女にとってお金を増やす事=支出の抑制です。

しかし、投資活動は違います。
支出を抑制する事も大事ですがそれ以上に重要なのは資金効率です。
リターンを考えて支出を考えるべきです。
投資家は千円の出費を900円に節約する事よリ出費を二倍、二千円にしてでも収益をリターンを三倍にすることを考える事が重要なはずです。それが投資です。

つまり、投資活動におけるお金を増やすこと=資金効率を上げる事です。
出費を抑制することより資金効率を上げる事です。

節約と投資。主婦と投資家。面白い関係です。もちろん浪費は論外です。浪費癖の主婦は最悪ですよね。連日長時間パチンコしたり・・・。まあ、ダンナにも責任はあるのでしようが・・・。

まてよ。うちの奥さんはたまに僕に対して手綱を緩めてくれます。酒や遊びを大目に観てくれます。これはもしかして・・・投資行為。僕の妻は投資家なのかもしれない。主婦も投資活動をしているのかも・・・(ん、、、話がずれました。)
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by showablog | 2006-05-19 23:09 | 賃貸管理・賃貸経営について

不動産投資の『割安』という事

新しい案件、物件が入ってきました。

利回り12%ぐらい、いきそうです。割安です。
紹介しようと思うお客様が何人も浮かびます。きっと乗ってこられるだろうな・・・と。
駅からちょっと距離があるから自転車置き場を確保した方がいいかな、
間取りは地域とターゲットに適合した間取りに変更したほうがいいな、賃貸の市場調査をしないといけないな、外見も良くしたほうがいいな・・・
様々な企画案が浮かびます。
城南地区の立地のアパートです。

しかし、下見に行ってすぐわかりました。
弊社がいつもお世話になる建築屋さんも顔をしかめました。
なぜこの物件が値段が安いのか。

道路より約7mも上に敷地があります。つまり高台。(これはプラス要素)
擁壁を設営して内側の地面を固めなければなりません。
その方法、基準は色々と当局より規制があります。

しかし、この物件は数十年前のその工事が不十分だったのでしょう。
地面に基礎が沈み込んでいます。
建物のひび割れは単なる塗装のひびではなく、基礎が沈下しているのが原因です。建物自体のひびです。

この物件をその不動産としての能力を極大化させるためには『宅地造成』が必要です。
擁壁を建設しなおし宅地を作り直すのです。
そうして、初めてまとまも敷地になります。
その為には現況の建物を取り壊さなければなりません。
一部残っている居住中の借家人とも交渉しなければなりません。

この案件はそれだけの時間と労力、資金、つまりコストを見込まなければなりません。

そいう案件でした。
つまり、この物件は現状では決して割安ではないのです。
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by showablog | 2006-05-17 19:01 | 投資物件情報収集について

借地と私道掘削承諾

またまた、借地の案件が入ってきました。
それも、地主さんからすんなり承諾がとれさうに無い案件です。

しかし、だからこそ高利回りが予想されます。
このような案件が好きな投資家お客様に持っていこうと考えています。

ただ、問題点が一つあります。
名義変更の承諾は裁判で取得可能としても接道している私道が地主様のものです。
ということは、上下水道とガス管の工事の時私道所有者つまり地主様からの工事承諾〔掘削承諾といいます。〕が必要なのです。借地の譲渡は裁判〔借地非訟といいます。〕でなんとかなるとしてもこちらは借地非訟ではなんともなりません。

う~ん、困った!
水道とガス設備をいじれない敷地では思ったように収益力のアップは謀れません。

利回り二十%越えを狙える案件なのですが・・・。
この問題をなんとかクリアーしないと商品にはなりません。

私も上司も悩みどころです。
なにかいいアイデアは・・・。

やっぱり世の中、楽してはおいしい思いはできないのですね。
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by showablog | 2006-05-13 16:28 | 投資物件情報収集について