外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


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賃貸経営の最大の敵『空室』!!

こんにちは。

今日は、弊社でお客様から委託を受けてる物件の管理・運営について
お話したいと思います。

弊社では、今現在ワンルームマンション、一棟マンション、アパートなどの
管理を大家様から依頼を受けています。建物管理の事をPM(プロパティマネージメント)
と言います。

PMの内容としては、空室が出た場合の新たな客付け募集や借家人の家賃延滞、滞納
発生の場合における請求、督促業務及び代理受領、借家人が悪質で近隣からクレーム
がきた場合の立退き業務、その他大家様に対する賃貸経営における最大限のアドバイス
を提供しております。

賃貸経営において、一番の敵はやはり空室です。 何ヶ月も空室が続くと大家様も面白
くないですし、我々も何かと『早くこの部屋を決めなければ・・・』と焦ります。

空室を回避するため、色々と工夫します。例を挙げますが、埼玉でワンルーム
マンションの1階部分の1部屋を持っている大家様から、PMを受けているのですが、
以前うちで付けた外国人女性がいまして、バルコニーに洗濯物を干してたら、
何者かに盗まれたと連絡があり、その外国人女性はすぐ退去してしまいました。 


確かに洗濯物が盗まれたら、薄気味悪いですし女性の方ならすぐ引越しますよね。
そういった経験をもとに、今度女性が入居する時があったら部屋に乾燥機を設置して
バルコニーには洗濯物を干さないようにとお客様に伝えれば、不安要素を回避出来るの
ではないかと、大家様にアドバイスしたところ、大家様も納得していただけました。


それ以来、その部屋には新たな外国人女性が今も住んでるし上手くいってる感じです。
けど、私の経験からおいても例え、オートロックマンションで設備や日当たりが良くて、
家賃がそのエリアの相場より多少安くても、女性で決めるのは結構苦戦します・・・
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by showablog | 2006-06-10 19:05

フルローンによる不動産投資〔ごめんなさい。〕

最近本当に自己資金無しのフルローンによる不動産投資のご希望のお客様が増えています。
弊社にも週に三組ぐらいのお客様からのお問い合わせがあります。『フルローンで買える物件を探しています。紹介してください。』というお問い合わせです。

はっきり申し上げまして、申し上げにくいのですが弊社ではご紹介は不能です。

現在、銀行ではRC造りで平成物で立地がそれなりに良くて、満室稼働家賃収入の八割でちょうど毎月の返済ができる金額を融資するのが一般的です。逆にいうと家賃の八割に相当する返済額分を融資しその金額で買える物件がフルローン可能物件となります。

情報社会ですから売主様もその事はわかっています。
よほどの事情がなければその金額で売却しません。

つまり、フルローン物件を探す、という事は現在の状況下では特殊事情を抱えた売主を探すという事です。

売主が極端に少なくて買いたいというお客様が極端に多い。それがフルローン物件の情況です。

また、我々から観るとフルローンによる不動産投資は経営(賃貸経営)が脆弱です。
資金効率は極限まで高まっていますが・・・(レバレッジ効果と言います。)それが魅力なのでしょうが・・・また、その様な投資手法を煽る著作もベストセラーになっているようですが・・・。

弊社のコンセプトは『健全な賃貸経営の提供』です。
フルローンによる不動産投資には一線を引きたいと考えています。
フルローンによる不動産投資を批判するつもりは毛頭ありません。それはお客様の自由です。
しかし、我々の考えとは異なります。
お客様を選ぶなどという傲慢な考えからではありません。
売ってしまえば終わり。手数料を貰えば終わり。とは考えていないのです。
不動産投資家・大家様とは永いお付き合いをしたいのです。

フルローン希望のお客様には、なかなかお力にはなれないのです。
ごめんなさい。
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by showablog | 2006-06-08 18:32 | 投資物件情報収集について