外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


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外国人賃貸 入居申し込みドタキャンと機会損失と・・・それは利害の相克②

外国人賃貸経営専門土屋ケンです。

前回の話題の続きです。

このような大家様もいらっしゃいました。

『土屋さん、私はどこの業者さん・どの入居者さんが契約しようと私は事前に関知しない。
入居募集はストップしない。契約書とともにお金を持ってきた時点でその人と契約するよ。
私はね・・・
契約の直前にキャンセルされて酷い目に何回も合っているのだよ。とにかくドタキャクは酷いよ。
だから私は募集活動を最後の最後、つまりお金を受け取るまでストップしないんだ。入居申し込みが入りました〔他のお客様は断ってくださいね〕、という不動産業者さんからの報告、お願いを私は相手にしないよ。
だから入居申し込みの報告よりも契約書とお金を持ってきてくださいな。』

この大家様の方針、やり方を私は一理あると思います。
よ~く気持ちは理解できます。
大家様の利益代理人、利益極大化が仕事の賃貸管理士土屋ケンとしてはよくわかるのです。

しかし、しかしです。
そこには、この問題には、真剣に入居申し込みしたお客様の都合と一生懸命頑張った仲介業者さんも存在するのです。
このやり方では
入居申し込みのお客様とその仲介業者さんにとってもドタキャンになってしまいます。
仲介業者さんの事務所で契約して大家様のところに契約書を持参して・・・
一歩遅かったね。他と契約しちゃつたよ。
それでは大家様側の逆ドタキャンだと思うのです。

難しい問題です。

当社では
入居申し込みが入っても募集活動をストップしません。
案内を受付ます。どんどん部屋を内見してもらいます。
入居申し込み〔民法上の拘束はなにも無い〕のドタキャンが怖いから。
では
いつ止めるか?

申し込みを入れてくれた仲介業者さんの実績、入居申し込み者の状況にもよりますが
大体、審査が通って、契約日が数日内に設定された時点で問い合わせ仲介業者さんには二番手になることをお伝えしています。実質上の募集活動のストップです。
これではドタキャクリスクは完全に消えません。
しかし
入居申し込みお客様と仲介業者さんへの信義上これがギリギリかなと考えています。

難しい問題です。

たまに
『これから御社の物件お客様を案内します。物件止めてくださ~い〔他客は断ってください。〕』
と案内前に軽~く元気に言ってこられる賃貸仲介の営業マンさんがいます。

・・・。・・・。

大家様の利益極大化と仲介業者さんとの信義と入居申込お客様への配慮との相克に悩む
外国人賃貸管理専門業者土屋ケンケンケでした。
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by showablog | 2010-11-17 17:18 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人賃貸 入居申し込みドタキャンと機会損失と・・・それは利害の相克

こんにちは!!
外国人賃貸経営専門・土屋ケンイチです。

大家様からの預かり物件、客付け依頼物件に対する入居申し込みドタキャクと仲介業者さんとの人情についてお話します。それは大家様の利益と入居申し込みお客様の利益と仲介業者さんの利益との相克です。

先日、ある大家様から電話があり
【〇〇〇アパート〇〇〇号室は契約になるので募集を止めてください】
とご連絡がありました。
が10日後・・・

【賃貸契約キャンセルになりました、再度募集をお願いします】
とご連絡がございました。

ここで問題なのは10日間募集を止めたことです
この10日間に良質の借家人様がいらっしゃった可能性があるからです。

仲介業者さんは立場上、申込が入っているのだから他客は拒絶するのが当然だ、と考えるかもしれません。
成約に向け一生懸命の仲介業者さんにとって当然の主張ですよね。
一方で大家様の立場になって考えてみましよう。

ドタキャンは
ドタキャン者の為に費やした契約準備の時間と労力は全てどぶ川行きです。
そして、他の優良な入居者かもしれない申込お客様を拒絶した結果空き部屋がまだ続きます。
しかし
ドタキャン者は法律上、ニコニコしていられます。
契約ドタキャンは法律上、不法行為〔他人に損害を与える行為〕とはみなされません。
契約前ですから民法上なんの拘束も受けてないのです。法律も都庁さんもドタキャン者の味方です。
ドタキャン者を責めると逆切れされます。
故に
私は入居申し込みのドタキャンを恐れ忌み嫌うです。

弊社の管理物件であれば賃貸契約もしくは手付契約するまで
まづ営業活動を止めません。

申込者の都合でおよそ25%の確率で賃貸契約申し込みが
契約直前にキャンセルになっているからです。
ドタキャンは想定内ということです。
契約直前ドタキャンに備え〔怯え〕当社はある一定時期まで営業活動を継続するのです。

とは言っても仲介業者さんへの信頼も大切な事です。更に日ごろお世話になっている
仲介業者さんへの人情が私にもあります。真剣に入居申し込みなさったお客さまへの配慮の気持ちもあります。
うまくマネージメントしないと・・・

大家様の満室経営の利益・機会確保とビジネスパートナー仲介業者さんとの信頼、人情との
間で悩む外国人賃貸経営専門土屋ケンケでした。

次回は
機会損失に極度に対応した〔対応し過ぎた〕大家様のお話をします。

入居申込お客様のドタキャンと仲介業者さんとの信頼関係、人情と大家様の利益機会損失は
悩みの多い論点なのです。
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by showablog | 2010-11-12 18:10 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人ルームシェア、ルームメイトの引っ越し

こんにちわ
外国人賃貸経営専門の土屋ケンケンです。

先日、お友達と二人で住んでいる中国人留学生から連絡がありました。
『一緒に住んでいるルームメイトが彼氏と一緒に住む、と言って来月引っ越します。私はこの部屋好き。引っ越したくないけど・・・一人では家賃払えない・・・』

外国人留学生は
家賃負担軽減の為友達と一緒に住むことが多いのです。
また、当社もそのような事情に配慮しルームシェア、友達との同居を許可しています。
更に
大家・管理会社への報告と審査を条件に入居者の入れ替わりも認めています。〔ビジネスとして入居者・顧客ニーズに適合したいのです。〕

しかし
ルームメイトが事情により引っ越すとなると彼女のような事態になる可能性があるのです。

そこで
なら年末まで期間限定で家賃を半額にするよう大家さんに頼んでみるからその間に別のルームメイト探してみる?
と提案しました。
それは
賃貸市場の悪い時期である年内、というタイミングで新規入居者探しをするより、例え半額でも家賃を確定しその間、彼女のルームメイト探しに賭けてみる〔見つかればそのまま元の家賃で運営が再開できる。〕、
あるいはルームメイト探しに失敗したなら来年の賃貸シーズンに新たな募集をする。
という両方向の考えからでした。
どちらにせよ
賃貸経営として空き部屋より年内、家賃半額は悪くないと判断し大家様に進言しようと考えたのです。


家賃やその他の条件に関して固定的対応は経営として良くないと私は考えてます。
時期や市場状況により柔軟に対応すべきである、と考えています。
その為のツールが
再契約義務型の定期借家契約である、と考えています。

結果、大家様の返事は・・・
そりゃ空き部屋より半額でも入金があった方がいいよ、土屋さん。
それでいこう。

彼女の返事は・・・
今彼女はルームメイトを一生懸命探しています。

彼女、ルームメイトが見つかるといいな~
この部屋好き!と言ってくれる人に住んでもらいたいですものね~

しかし
年が明けると・・・
賃貸シーズンだから・・・
経営判断としては彼女に退去してもらう事になるな~

経営と人情に悩む、外国人賃貸経営専門の土屋ケンケンでした。
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by showablog | 2010-11-12 15:18 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人賃貸、秋の賃貸市場

外国人賃貸経営専門の土屋ケンです。
このブログもちょっとご無沙汰してしまいました。
すみません・・・

通常外国人留学生賃貸市場には年間シーズンが二度あります。
秋と春です。
九月下旬~十一月までは第二のシーズンなのです。
しかし
今年の秋はあまり動かないですね~
なぜでしょうか?

円高で故国からの仕送りが厳しいのでしょうか?
日本経済の不況でバイトが思わしくないのでしょうか?

当社の物件も矢も得ず値下げに着手せざる得ません。
賃貸管理のプロとして忸怩たる思いです。
しかし
価格は私が決めるのではありません。
入居者でもありません。
大家さんでもありません。
需要と供給に基づき市場が決定するものです。

市場が家賃はデフレ、と決定しているようです。

市場の神様に逆らう事は市場淘汰されることであります。

市場の声に耳を傾け、知恵をしぼり、頑張ります。

外国人賃貸経営専門・土屋ケンイチ
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by showablog | 2010-11-07 17:09 | 賃貸管理・賃貸経営について