外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


<   2012年 11月 ( 2 )   > この月の画像一覧

シェア可能の部屋とゲストハウスについて

こんにちは、賃貸経営管理士の土屋です。

今日はゲストハウスについてお話ししたいと思います。

最近、弊社によく一人頭ニ万円で貸したい。という大家様からの問い合わせが入ります。
これはつまり、家具付き、ペット付のお部屋に複数人の入居者を入居いただき、バス、トイレ、キッチン、リビングなどは共同使用という形態の賃貸運営のことでございます。

入居者の専有使用部分は一部屋の個室の場合も一人分のベットの場合もあり得ます。
これはゲストハウスという使用形態となります。
この運営は確かに満室稼働になり、かつ、入居者の入居が長期間継続した場合は破格の家賃収益が得られます。
大家様、皆様、はそこに魅かれてお問い合わせをいただくものと推察されます。
しかし、
この運営方法は家賃収益が破格の分、手間暇も収益に比例致します。
なにしろ専有使用部分が限られているところに他人同士か住まうわけで、そして共同という部分が沢山存在するわけで・・・上手くいけばコミュニティーが形成されそれが物件の魅力ともなり得ますが一歩間違えると共同生活が摩擦になる得るわけです。
それ故、運営者、経営者は物件の人間関係、コミュニテイーをマネジメントしなければなりません。入居者同士の人間関係に介入するわけです。

コミュニティー形成の功拙で大きく経営に優劣が付くわけです。
故にゲストハウス専門の運営業者が乱立し淘汰が起きております。
残ったゲストハウス専門業者は流石に運営ノウハウ、経験は秀でておられるようです。

六畳に二段ペットを二つ、それで八万円の家賃・・・というほど簡単な運営ではありません。
入居いただいた後の運営体制が整わない限り難しいのであります。
それ故にやはり
専門業者へ転貸借という形式になりますがそうなると六畳に二段ベット二つで八万円、という程、割のいいものではありません。

賃貸経営においてゲストハウスという運営手法は魔法の打ち出の小槌ではありません。

ちなみに弊社が行っているのは純粋な意味でのゲストハウスではありません。
友人同士の入居可能な部屋、つまりルームシェア可能な部屋であります。
入居者同士は見ず知らずの他人ではありません、友人たちです。
なぜなら
弊社の主要ターゲット顧客・入居者である外国人留学生は単独での居住でなく友人同士で入居する方が大多数なのであります。
故に主要顧客のニーズ適合化を考えた場合、おのずとルームシェアOKの部屋、という商品になったのです。
更に一歩進めて入居者の入れ替わりまで認めております。

そして、人間関係に弊社は立ち入りません。
コミュニティーに運営にはあまり関わりません。
入居者達は友人同士ですから。

弊社の運営する賃貸物件はゲストハウスでなくルームシェア可能なお部屋なのです。
[PR]
by showablog | 2012-11-20 19:23 | 賃貸管理・賃貸経営について

借地権の不動産コンサルティング・有効活用

こんにちは、賃貸経営管理士の土屋です。

今日はアパート経営というより借地権の有効活用不動産コンサルティングについてお話ししたいと思います。
勿論場合により不動産賃貸経営コンサルティングに進展するのですが。

最近、ある借地権者様よりご相談を受けました。
立地条件はすこぶる良好の場所〔世田谷区内〕に小さな借地権〔15坪ぐらい〕を所有しているが売却か建物リニユーアルして有効活用か、迷っているとのご相談でした。

有効活用も借地の場合は少し複雑になるのです。
なぜなら
地主様の意向と対応が活用方法に大きな影響を及ぼすのです。
というより地主様の対応により活用方法が変わるといえるのです。

まずは売却。
実は売却も有効活用の一種です。
売却代金で呑む打つ買うではとても有効活用ではありませんが売却資金で他の事業用資産を購入する、とするならそれは資産の入れ替えという立派な、そして文字通り有効な土地有効活用です。
それを後押しする税制もあるはずです。

本件は
地主様の意向を確認しつつ建物のリニューアル〔この場合、地主様から改築の承諾を得なければなりれません。その料金も発生します。〕を施し収益物件化することと、
と借地権の売却〔この場合、借地権譲渡の承諾を得なければなりません。とその料金も発生します。〕し事業用資産の買い替えをすることの秤をおこなうことになります。要するに比較衡量をしなければなりません。
その為の情報収集たる市場調査及び地主様との交渉、確認という手順を踏んで借地権コンサルティングを展開していくことになります。

その際に、ケースバイケースでリーガルチェックは弁護士に、税務チェックは税理士に相談しながら進めていくことになります。

法律の問題は弁護士、税金は税理士、売却は三井のリハウスさん等仲介業者、建物新築は工務店あるいは有名ハウスメーカー等それぞれの分野・商品において広告宣伝が目白押しです。
しかし
物件が原石のままでそれをどうしたらいいのか?それをどう調査し考えればいいのか?
建物新築ありきでない、売却ありきでない、リフォームありきでない、なにかがありきでない、
最初の段階ではまっさらの
真の有効活用を担える事業者はあまり存在していません。

当社はハウスメーカーでも仲介業者でもアパート管理専業者でもありません。
当社は不動産コンサルティング会社です。

案件の出口は借地権者様の真に利益最大化の方法でよいのです。
出口がアパート経営ならば管理と入居者付業務をやらせていただければ仕事になります。
出口が借地権売却なら売却業務をやらせていただければ仕事になります。
調査と地主様との交渉だけでも不動産コンサルティング業務をやらせていただいたことになります。

当社はそいう意味では借地と底地と建築確認に問題のある物件と、これらを得意とする不動産コンサルティング会社であり、不動産賃貸経営に関する不動産コンサルティング会社、であるわけです。

どうぞよろしくお願いたします。

不動産賃貸経営・土屋
[PR]
by showablog | 2012-11-08 14:45 | 借地・底地・再建築不可