外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


夏休み明けの業務

エステートマネージャーの田中です。

強い陽射しの中にも風を感じられるようになり、暑さのピークは脱したのかと思うとホッとします。

この夏は大変暑くて熱中症も心配されておりますが、皆様は体調を崩すことなくお過ごしでしょうか。

夏休み前はエアコンの不調を訴える入居者様がいらっしゃいましたが、プロコール24の素早い対応により入居者様にご迷惑をかけることなく対策を講じることが出来ました。
いまやエアコンは生活の必需品となりましたね。

弊社では8/9から16まで夏期休暇をいただいておりました。

夏休み明け最初の業務は、おかげさまで売買が成立した一棟売りの物件に関する業務でした。
また賃貸物件で退去があったり新規入居者が何件かありましたので、それらの業務に追われました。
外国籍の方の新規入居の際には暑い中弊社まで足を運んでいただき、弊社通訳とともに契約を行い無事に終えることが出来ました。

また、よりよい住居環境にすべく大きなダストボックスを設置したりルームナンバープレートの付け替えなども行いました。

これからも大家様に安心して物件管理を任されること、そして入居者様に喜んでいただけるような管理業務を目指してまいります。









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# by showablog | 2015-08-20 15:54

ご入居者様のトラブルに24時間・365日対応できるようになりました。

エステートマネージャーの田中です。

7月1日からご入居者様からの各種問い合わせについては「プロコール24」で24時間・365日対応することになりました。
早速ご入居者様から水道蛇口の漏れ、物干し竿の不具合についてお問い合わせがありましたが、迅速に対応することが出来ました。

室内設備の故障・室内以外のトラブル・鍵の紛失のほか、夜間・休日の緊急事態にも対応できます。
ご入居者の皆様にはより安心してご入居いただけることになりました。

これからもご入居者様の快適な暮らしを応援させていただきます。

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# by showablog | 2015-07-09 11:54

ご紹介物件の特色について

エステートマネージャーの林です。

弊社は外国人入居者をターゲットとした満室賃貸経営を目指しております。
入居の際には審査を設け、万が一の保証人なしにも相談に応じますので大家様にもご安心いただけます。

また、各種グループホーム運営者様へ一棟丸ごと又は一軒家をご紹介いたしますのでご相談ください。

お問い合わせはお気軽にどうぞ。



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# by showablog | 2015-06-18 15:41

専門の通訳士が円滑な賃貸契約を行います!

エステートマネージャーの田中です。 

弊社は外国人・外国人留学生専門の賃貸管理業務を手掛けております。
最近では中国、ベトナム、ネパールからの入居者が増えましたが、弊社の中国語専門の通訳士とベトナム語専門の通訳士が円滑な賃貸契約を行いますので、どうぞご安心ください。

また、複数入居可とすることで少し高めの家賃設定でも空きを作りません。

管理、空き部屋にお悩みの大家様は是非一度ご相談ください。
責任を持って賃貸管理をさせていただきます。
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# by showablog | 2015-06-08 15:54

借地権の売買

こんにちは、
不動産コンサルタントのけんいち申します。

私は、不動産と言いましても・・・
借地権や不適合接道〔建築基準法上、道路に適切に接していない物件〕や
相続がらみの共有権など専門に取り扱っております。
借地非訟や共有権分割訴訟などを駆使し問題の解決を図ります。

売主様が売却するのに少々苦労なさる物件、色々と交渉・合意、法的処理などを
必要とする案件ともいえます。
例えば、地主さんとあまり関係がよくなくて、売却の承諾〔譲渡承諾と言います。〕の得られない
借地権等を手掛けております。

そして、
その様な物件を正常化した後に外国人や生活保護の方に賃貸します。
非常に面白い不動産投資となります。

今後、順次、記事を掲載していきたいと考えております。

どうぞ、よろしくお願いいたします。

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# by showablog | 2015-03-20 15:17 | 借地・底地・再建築不可

外国人賃貸市場ついて

こんにちは、外国人・生活保護専門賃貸経営管理の土屋です。

最近・・・と言ってもここ一年ぐらいでしょうか。
外国人賃貸市場の変化を感じます。
中国の賃貸住宅入居希望の方が減ってきました。
代わりにベトナムやミャンマー、シンドネシア、の方々が増えてきました。
同時に
中国の入居希望のお客様の条件が向上してまいりました。
多分、所得が上昇してきたようです。

私どもは外国人、生活保護のお客さつま専門に賃貸管理を行っております。
国際状況、国々の実情がストレートに反映しているに感じます。

人口は減少しています。〔住む人が減っています。〕
賃貸住宅は増加しています。〔住んで欲しい住宅は増えております。〕
では、賃貸住宅の経営はどうするのか?

賃貸経営は、外国人の入居者をお客様とすることは当然の成り行きだと確信しております。
そして、昨今の状況・・・生活保護の方々、株式会社エステートマネージャーは重要なお客様、
入居者様ととらえております。

入居者セグメントを明確なターゲツトとした戦略的な賃貸経営、マーケティングを意識した賃貸経営に
関心をお持ちの大家様、不動産投資家様はぜひに、お気軽にお声をおかけください。

私、土屋は、この業界〔賃貸管理業〕に入ってからずうっと、もう十年以上、外国人と生活保護の皆様を
入居者ターゲットとし、つまり外国人・生活保護の方を入居者とした賃貸経営管理を行ってまいりました。
賃貸管理は広い業域です。
沢山の経験者、先達の方々がいらっしゃいます。経験十年かそこらの私など未熟者でございます。
しかし、こと、外国人と生活保護に特化し専門に賃貸管理を長年行ってきたのは私ぐらいではないかと、
自負している次第であります。〔日本人入居者の方は全体の5%ぐらい〕
外国人複数入居、生活保護の方々の入居の賃貸管理については最も経験を積んでいる賃貸管理業者ではないかと・・・

なぜ、外国人入居、生活保護の方々の入居にこだわるのか?
簡単でございます。
いつも、満室稼働にしていたからでございます。
大家様に少しでも高い家賃を獲得していただきたいからでございます。

外国人・生活保護の入居専門特化、賃貸管理経営管理の㈱エステートマネージャー土屋をどうぞよろしくお願いいたします。





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# by showablog | 2015-03-15 15:21 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人入居賃貸住宅、アパート・外国人特化賃貸経営について

こんにちは、外国人専門賃貸経営管理の土屋です。
今日は、不動産投資、アパート投資のお話をします。

先日、不動産投資家のお客様が弊社の管理物件を気に入っていただけました。
外国人が七割、生活保護の方が一割の典型的な弊社がコンセプトとしているレジデンス系
賃貸住宅アパートです。

ところが・・・
その投資家お客様は、土壇場で外国人入居者と生活保護の方の入居に賃貸経営上のリスクを感じ取られ
投資実行に躊躇されました。
ちゃんと、入居者内容についてはご説明したのですが
・・・。

論理でない漠然としたリスクを感じ取られたようです。
まあ、確かに大お金持ちのおぼっちゃまお嬢様を入居者にし、しっかりとした親御様を連帯保証人に
た方が漠然とした安心はありますよね。
弊社管理の賃貸物件は、毎日を頑張るアルバイトの外国人留学生の皆様なのです。

しかし、断言いたします。
弊社管理の外国人賃貸物件は、他の賃貸対物件と比べ特段ハイリスクではございません。
リスクは、存在します。経営ですから。
しかし、他の賃貸物件、賃貸経営と比べ弊社の外国人賃貸経営の経営リスクは高くありません。

なぜなら、弊社が定期借家契約を駆使し管理しているからであります。
定期的に管理、監視しているからです。
コミュニケーションを図っているからであります。
契約違反に厳しく対処しているからであります。
外国人入居者、生活保護の方の入居を前提とした体制を構築しているからです。

むしろ、一度入居してしまったら、退去まで部屋の内部を見たことない、という体制より
賃貸経営リスクは低いと感じております。
弊社は、定期借家契約における再契約をお部屋で行います。
つまり、定期的にお部屋内部を見ることになります。

壊されてないか、
非常識な程度に汚されてないか、
居住人数、居住者に違反はないか、
居住態度に問題はないか、
自然と感じ取れます。

居住人数より住宅数が大幅に多い現在、平均空き部屋率は10%を超えております。
外国人の方々、生活保護の皆様、このような入居お客様を入居者ターゲットとしなければ
稼働率95%以上は達成しがたいのであります。

そこに、弊社の外国人専門特化、生活保護の方積極入居による賃貸経営のコンセブトがあるのです。
では、このような入居者セグメントを明確な入居ターゲツトに設定した賃貸経営は、どのように
経営上のリスクマネジメントをしていくのか?
おいおい、ご説明していきたいと考えております。

冒頭の投資家様が迷っておられるうちに他の投資家様が当該賃貸アパートをお買いになられました。
今、引き続き弊社で賃貸管理を行っております。
管理としては、何もへなんかございません。
所有者と家賃の振込先が変更になっただけでございます。

外国人、生活保護専門特化・賃貸経営管理士
土屋






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# by showablog | 2014-12-13 15:53 | 賃貸管理・賃貸経営について

賃貸住宅経営・外国人入居者の家賃支払い変更について

こんにちは、
外国人、生活保護の皆様など、を入居者ターゲットし満室稼働を狙う
賃貸市場のニッチ市場に特化した、
賃貸住宅管理会社株式会社エステートマネジャーの賃貸経営管理士の土屋です。

今日は、家賃支払い日の変更について、お話ししたいと思います。

外国人留学生は、毎日毎日、ギリキリのアルバイトをしてまいす。
経済的に余裕がある方はほとんどいらっしゃいません。
許された範囲内のバイトと仕送りで毎日を賄っています。

とすると、なんかの拍子に家賃の支払い日が前月月末でなく、当月中へ変更になることがあります。
もちろん、家賃支払い日が遅れるわけですから賃貸経営のリスク要因となります。
ノーマークで我々賃貸管理会社としても承認するわけにはいきません。
しかし、理由を聞き、話し合い、そのうえで敷金を増額などのリスクヘッジができるなら
なるべく、応じるように大家様にもお話しします。
なぜなら、
それが入居者・顧客ニーズだからです。
外国人を入居者ターゲットとする賃貸住宅経営では、それが顧客ニーズだと思うのです。
家賃の支払い日の遅れに対する経営レスクのヘッジができるなら顧客ニーズに適合化するのが
経営であると思うのです。

しかし、家賃支払い日の変更は、入金確認の作業を倍増させることになります。
つまり、経営コストの増大です。
顧客ニーズとコストの増大・・・
賃貸経営上のなかなか難しい課題です。

外国人・生活保護その他住宅弱者専門特化、賃貸経営管理士・土屋でした。




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# by showablog | 2014-10-22 19:02 | 賃貸管理・賃貸経営について

シェア可能の部屋とゲストハウスについて

こんにちは、賃貸経営管理士の土屋です。

今日はゲストハウスについてお話ししたいと思います。

最近、弊社によく一人頭ニ万円で貸したい。という大家様からの問い合わせが入ります。
これはつまり、家具付き、ペット付のお部屋に複数人の入居者を入居いただき、バス、トイレ、キッチン、リビングなどは共同使用という形態の賃貸運営のことでございます。

入居者の専有使用部分は一部屋の個室の場合も一人分のベットの場合もあり得ます。
これはゲストハウスという使用形態となります。
この運営は確かに満室稼働になり、かつ、入居者の入居が長期間継続した場合は破格の家賃収益が得られます。
大家様、皆様、はそこに魅かれてお問い合わせをいただくものと推察されます。
しかし、
この運営方法は家賃収益が破格の分、手間暇も収益に比例致します。
なにしろ専有使用部分が限られているところに他人同士か住まうわけで、そして共同という部分が沢山存在するわけで・・・上手くいけばコミュニティーが形成されそれが物件の魅力ともなり得ますが一歩間違えると共同生活が摩擦になる得るわけです。
それ故、運営者、経営者は物件の人間関係、コミュニテイーをマネジメントしなければなりません。入居者同士の人間関係に介入するわけです。

コミュニティー形成の功拙で大きく経営に優劣が付くわけです。
故にゲストハウス専門の運営業者が乱立し淘汰が起きております。
残ったゲストハウス専門業者は流石に運営ノウハウ、経験は秀でておられるようです。

六畳に二段ペットを二つ、それで八万円の家賃・・・というほど簡単な運営ではありません。
入居いただいた後の運営体制が整わない限り難しいのであります。
それ故にやはり
専門業者へ転貸借という形式になりますがそうなると六畳に二段ベット二つで八万円、という程、割のいいものではありません。

賃貸経営においてゲストハウスという運営手法は魔法の打ち出の小槌ではありません。

ちなみに弊社が行っているのは純粋な意味でのゲストハウスではありません。
友人同士の入居可能な部屋、つまりルームシェア可能な部屋であります。
入居者同士は見ず知らずの他人ではありません、友人たちです。
なぜなら
弊社の主要ターゲット顧客・入居者である外国人留学生は単独での居住でなく友人同士で入居する方が大多数なのであります。
故に主要顧客のニーズ適合化を考えた場合、おのずとルームシェアOKの部屋、という商品になったのです。
更に一歩進めて入居者の入れ替わりまで認めております。

そして、人間関係に弊社は立ち入りません。
コミュニティーに運営にはあまり関わりません。
入居者達は友人同士ですから。

弊社の運営する賃貸物件はゲストハウスでなくルームシェア可能なお部屋なのです。
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# by showablog | 2012-11-20 19:23 | 賃貸管理・賃貸経営について

借地権の不動産コンサルティング・有効活用

こんにちは、賃貸経営管理士の土屋です。

今日はアパート経営というより借地権の有効活用不動産コンサルティングについてお話ししたいと思います。
勿論場合により不動産賃貸経営コンサルティングに進展するのですが。

最近、ある借地権者様よりご相談を受けました。
立地条件はすこぶる良好の場所〔世田谷区内〕に小さな借地権〔15坪ぐらい〕を所有しているが売却か建物リニユーアルして有効活用か、迷っているとのご相談でした。

有効活用も借地の場合は少し複雑になるのです。
なぜなら
地主様の意向と対応が活用方法に大きな影響を及ぼすのです。
というより地主様の対応により活用方法が変わるといえるのです。

まずは売却。
実は売却も有効活用の一種です。
売却代金で呑む打つ買うではとても有効活用ではありませんが売却資金で他の事業用資産を購入する、とするならそれは資産の入れ替えという立派な、そして文字通り有効な土地有効活用です。
それを後押しする税制もあるはずです。

本件は
地主様の意向を確認しつつ建物のリニューアル〔この場合、地主様から改築の承諾を得なければなりれません。その料金も発生します。〕を施し収益物件化することと、
と借地権の売却〔この場合、借地権譲渡の承諾を得なければなりません。とその料金も発生します。〕し事業用資産の買い替えをすることの秤をおこなうことになります。要するに比較衡量をしなければなりません。
その為の情報収集たる市場調査及び地主様との交渉、確認という手順を踏んで借地権コンサルティングを展開していくことになります。

その際に、ケースバイケースでリーガルチェックは弁護士に、税務チェックは税理士に相談しながら進めていくことになります。

法律の問題は弁護士、税金は税理士、売却は三井のリハウスさん等仲介業者、建物新築は工務店あるいは有名ハウスメーカー等それぞれの分野・商品において広告宣伝が目白押しです。
しかし
物件が原石のままでそれをどうしたらいいのか?それをどう調査し考えればいいのか?
建物新築ありきでない、売却ありきでない、リフォームありきでない、なにかがありきでない、
最初の段階ではまっさらの
真の有効活用を担える事業者はあまり存在していません。

当社はハウスメーカーでも仲介業者でもアパート管理専業者でもありません。
当社は不動産コンサルティング会社です。

案件の出口は借地権者様の真に利益最大化の方法でよいのです。
出口がアパート経営ならば管理と入居者付業務をやらせていただければ仕事になります。
出口が借地権売却なら売却業務をやらせていただければ仕事になります。
調査と地主様との交渉だけでも不動産コンサルティング業務をやらせていただいたことになります。

当社はそいう意味では借地と底地と建築確認に問題のある物件と、これらを得意とする不動産コンサルティング会社であり、不動産賃貸経営に関する不動産コンサルティング会社、であるわけです。

どうぞよろしくお願いたします。

不動産賃貸経営・土屋
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# by showablog | 2012-11-08 14:45 | 借地・底地・再建築不可