外国人入居物件管理と不動産コンサルのブログ

外国人留学生ーベトナム人学生

こんばんは、賃貸経営コンサルタントの土屋です。

当社は主に外国人留学生を入居者ターゲットとして不動産賃貸経営及び運営を行っているのですが
ここ最近ですね～やけに増えているのです。
ベトナムからのお客様が。大挙して来日している感覚があるのですよ。

もしかして、市場において何かが起きているのかもしれません。
相変わらず中国人のお客様の問い合わせは多いのですが、最近ベトナムのお客様が目に見えて増えているのです。

予期せぬ成功と市場の変化の背後にはイノベーションの機会が潜んでいることがあります。
市場をよく感じ取ろうと思います。
賃貸市場と賃貸経営は非常に難しい時期に来ています。

無料匿名アパート賃貸経営メール相談室オープン

こんにちは、不動産賃貸経営管理士の土屋です。
本日よりメールにて無料匿名で不動産賃貸経営とアパート経営に関する相談をお受けするホームページを開設致しました。

私は、微力ながら大家様の利益極大化に資する為に私の経験と知識と工夫を大家様に提供していきたいと思います。いや、むしろ一緒に考え、研究していくたいと願っています。

私は不動産業の中の一分野、不動産賃貸経営専門のコンサルタントを志しております。
ただ今、修行中の身ではありますがどうぞよろしくお願いいたします。

私は入社当初より売買の仲介や戸建ての開発、買取転売の分野は興味ありませんでした。
賃貸仲介という分野でもありませんでした。
賃貸管理と表現が一番近いかもしれませんが・・・
ちょっと違う感覚もあります。
私は文字通り不動産賃貸経営の分野を自分の居場所と決めております。
いかに不動産賃貸経営、アパート経営を上手くドライブしていくか？
効率的に経営するか？利益を極大化するか？その為にはどのような物件を取得しと゜のようなリホームを施せばいいのか？立地は、入居者ターゲットは、間取りは、建物の条件は、
いつも考えております。

現在、不動産賃貸経営の市場環境は変化しております。
それも困難性が増大している方向へ向かっているとつくづく感じております。
人口は減少する一方で賃貸物件の供給は増加しているのです。
経済は低成長、デフレが続いています。
不動産賃貸経営は楽な安易な商売ではなくなったと言えます。
唯一の救いは細々と都市への人口流入が継続していることぐらいでしょうか。

大家様、皆さま、なんかなりとご相談くださいませ。
ぜひ、一緒に研究させてください。

不動産賃貸経営アパート経営とリフォーム工事と賃貸市場マーケティング

こんにちは、暑いですね。
賃貸経営管理士の土屋です。

先週、あるアパート大家様〔大家業専業〕からご相談を受けました。
工務店の方からリフォーム工事の営業を受けていらっしゃるとの事です。
確かに大分古く、痛んでいる箇所もある賃貸物件・アパートでした。

しかし、私の見るところ
その賃貸物件は痛んだ箇所を修理するだけでは足りないのです。
こう、ナンと言うか・・・
間取りがコンセプトが地域の賃貸市場に適合化していないのです。
ここは
単なる修理でなく賃貸市場に適合化するためのリニューアル工事が絶対に必要なのです。
そうでなければ今の古く痛んだままの建物で、代わりにとことん安い賃料という商品の方が逆に
市場に受け入れられるような気がします。

私は早速こう提案しました。
地域の賃貸市場を精査しましょう。
そしてどいう間取りでどいうモノがうけているのか？
入居者ターゲットはどんな層が最も適切か？
調べましょう。
そして
獲得予想家賃とニーズの強さとリニューアル予算を秤にかけて入居者ターゲット層を設定しましよう。
そしてそのターゲット層に最も適合する物件＝商品にリニューアルしましょう。

やはり賃貸物件のリフォーム工事には市場調査はかかせないと考えます。
というより工事内容は市場と顧客が決めるものと考えます。
それはマーケティングです。

賃貸経営には今やマーケティング思考がかかせないと思います。

不動産賃貸経営、アパート経営

こんにちは、賃貸経営管理士の土屋です。
毎日暑いですね。

ところで
土地の有効活用としての賃貸物件建築に関しては沢山の建設会社が広告を連ねています。
賃貸用の建物を建設する場合、よりと゜りみどりです。
また、収益物件の売買、購入に関してはこれまた、沢山の売買仲介会社が広告を打ち出しています。
物件選択はよりどりみどりです。
しかし
賃貸物件の建物を建築あるいは購入して数年、十数年経て、どうも賃貸経営が美味くない。順調にいっていない。と大家様が感じた時、どこに相談するのでしょうか？

築年数が経ちリフォーム工事が必要な時どこに相談するのでしょうか？
そのリフォーム工事は地域の賃貸市場のニーズと現状にあなたの賃貸物件が適合化するための最小かつ充分な工事でなければなりません。
リフォーム工事屋さんあるいは大工さんは指示どおりの工事を綺麗に確実に施工してくれるだけです。
大工さんは地域の賃貸市場のことは知れません。

私は
土地の有効活用〔賃貸物件の建設〕でもなければ収益物件の情報提供、売買でもない。空き部屋に対する入居者斡旋でもない。
賃貸経営、アパート経営に関するコンサルティングを提供しようと希求しています。

近々、賃貸経営に関するホームページを立ち上げようと考えています。
賃貸経営に関する相談のホームページを立ち上げようと考えています。
そこで
少しでも賃貸物件の稼働率を上げるために外国人に賃貸したり生活保護の方に賃貸したり、
そして少しでも賃貸経営のリスクを低減するために定期借家契約を駆使したり再契約を頻発したり
悪戦苦闘している私の経験が少しでも大家様方にお役にたてれば、と考えています。

どうぞよろしくお願いいたします。

外国籍賃貸

外国人賃貸経営専門管理会社
㈱庄和都市開発の土屋ケンです。

ご無沙汰しております、
繁忙期も過ぎ、やっと落ち着いたところだと思います。

大家様へ
満室稼働となりましたか？
空いているお部屋はありませんか？
外国籍にお部屋をかしませんか？

悪質日本人の入居者（権利ばかり主張して義務を果さない）より
留学生、勤労外国人、にお部屋を貸したほうがいいと思いますが・・・
外国籍の賃貸経営も悪くはないと思いますよ！！

もしご興味ございましたらわたくし土屋までご一報ください！！
よろしくお願いいたします。
03-5952-6021

賃貸物件求む

外国人賃貸経営専門管理会社
㈱庄和都市開発の土屋ケンです。

今年も残りわずかとなりました
ところで所有賃貸物件は満室稼働しておりますか？

弊社の現状ですが、ワンルームや１Kのお部屋は少し空きがございますが、
２部屋以上（２K・２DK・２LDK）のお部屋は空いていなせん
『逆に言うと２つ以上の間取のお部屋がたりません』
最近では友達同士ルームシェアする外国籍の入居者様が増えているようです。

そこで２つ以上の間取りがあり、外国人賃貸してもいいよ・・・
と言う大家様、是非とも客付けさせてください
もちろんワンルームの大家様も大歓迎です。
なにとぞよろしくお願いいたします！！

賃貸繁忙期

外国人賃貸経営専門管理会社
㈱庄和都市開発の土屋ケンです。

不動産業者の繁忙期にはいりました。

日本国籍のお客様（入居希望者様）からの問い合わせは増えましたが
かんじんの外国人のお客様はまだ安定しています
これからだとは思いますが・・

又、去年もそうでしたが
４月に入ると所有物件を満室にできなかった
大家様からの問い合わせが増えてきます
それは空いているお部屋を満室にする為です（空室対策）
外国籍の入居者は安全なの？
心配は無いの？
という内容の質問です！

やはり言葉が違う事や習慣がちがうので
対日本人のようにコミュニケーションが取りずらい点などがございますが
監視をする事で大きなリスクはかなり軽減できると思います。

詳細が気になる大家様は弊社までお問い合わせください
ご説明いたします。

外国人賃貸市場と家賃デフレと家賃設定

外国人賃貸経営専門管理会社㈱庄和都市開発の土屋ケンケンです。

現在家賃デフレが進行中です。
時間とともに家賃が低下しています。
そして
この情報化社会です。借家人の皆様もそれを感じています。

しかし
不動産は個別物件毎に価値が異なります。
家賃を下げなければならない時と下げてはいけない時があります。

従って現在、家賃設定が非常に難しい時期です。
家賃設定は言わば仮説にすぎません。

あまり家賃を下げ過ぎると問い合わせと入居申し込みが殺到します。
これは家賃設定の失敗です。
家賃設定が高すぎると全然電話がなりません。
見向きもされません。
これも家賃設定の失敗です。

賃貸経営は市場に適合化しなけりば淘汰されてしまいます。
しかし
その市場の見極めが非常に難しくなっているこの頃です。

検証と試行錯誤が続きます。

外国人賃貸 入居申し込みドタキャンと機会損失と・・・それは利害の相克②

外国人賃貸経営専門土屋ケンです。

前回の話題の続きです。

このような大家様もいらっしゃいました。

『土屋さん、私はどこの業者さん・どの入居者さんが契約しようと私は事前に関知しない。
入居募集はストップしない。契約書とともにお金を持ってきた時点でその人と契約するよ。
私はね・・・
契約の直前にキャンセルされて酷い目に何回も合っているのだよ。とにかくドタキャクは酷いよ。
だから私は募集活動を最後の最後、つまりお金を受け取るまでストップしないんだ。入居申し込みが入りました〔他のお客様は断ってくださいね〕、という不動産業者さんからの報告、お願いを私は相手にしないよ。
だから入居申し込みの報告よりも契約書とお金を持ってきてくださいな。』

この大家様の方針、やり方を私は一理あると思います。
よ～く気持ちは理解できます。
大家様の利益代理人、利益極大化が仕事の賃貸管理士土屋ケンとしてはよくわかるのです。

しかし、しかしです。
そこには、この問題には、真剣に入居申し込みしたお客様の都合と一生懸命頑張った仲介業者さんも存在するのです。
このやり方では
入居申し込みのお客様とその仲介業者さんにとってもドタキャンになってしまいます。
仲介業者さんの事務所で契約して大家様のところに契約書を持参して・・・
一歩遅かったね。他と契約しちゃつたよ。
それでは大家様側の逆ドタキャンだと思うのです。

難しい問題です。

当社では
入居申し込みが入っても募集活動をストップしません。
案内を受付ます。どんどん部屋を内見してもらいます。
入居申し込み〔民法上の拘束はなにも無い〕のドタキャンが怖いから。
では
いつ止めるか？

申し込みを入れてくれた仲介業者さんの実績、入居申し込み者の状況にもよりますが
大体、審査が通って、契約日が数日内に設定された時点で問い合わせ仲介業者さんには二番手になることをお伝えしています。実質上の募集活動のストップです。
これではドタキャクリスクは完全に消えません。
しかし
入居申し込みお客様と仲介業者さんへの信義上これがギリギリかなと考えています。

難しい問題です。

たまに
『これから御社の物件お客様を案内します。物件止めてくださ～い〔他客は断ってください。〕』
と案内前に軽～く元気に言ってこられる賃貸仲介の営業マンさんがいます。

・・・。・・・。

大家様の利益極大化と仲介業者さんとの信義と入居申込お客様への配慮との相克に悩む
外国人賃貸管理専門業者土屋ケンケンケでした。

外国人賃貸 入居申し込みドタキャンと機会損失と・・・それは利害の相克

こんにちは！！
外国人賃貸経営専門・土屋ケンイチです。

大家様からの預かり物件、客付け依頼物件に対する入居申し込みドタキャクと仲介業者さんとの人情についてお話します。それは大家様の利益と入居申し込みお客様の利益と仲介業者さんの利益との相克です。

先日、ある大家様から電話があり
【〇〇〇アパート〇〇〇号室は契約になるので募集を止めてください】
とご連絡がありました。
が１０日後・・・

【賃貸契約キャンセルになりました、再度募集をお願いします】
とご連絡がございました。

ここで問題なのは１０日間募集を止めたことです
この１０日間に良質の借家人様がいらっしゃった可能性があるからです。

仲介業者さんは立場上、申込が入っているのだから他客は拒絶するのが当然だ、と考えるかもしれません。
成約に向け一生懸命の仲介業者さんにとって当然の主張ですよね。
一方で大家様の立場になって考えてみましよう。

ドタキャンは
ドタキャン者の為に費やした契約準備の時間と労力は全てどぶ川行きです。
そして、他の優良な入居者かもしれない申込お客様を拒絶した結果空き部屋がまだ続きます。
しかし
ドタキャン者は法律上、ニコニコしていられます。
契約ドタキャンは法律上、不法行為〔他人に損害を与える行為〕とはみなされません。
契約前ですから民法上なんの拘束も受けてないのです。法律も都庁さんもドタキャン者の味方です。
ドタキャン者を責めると逆切れされます。
故に
私は入居申し込みのドタキャンを恐れ忌み嫌うです。

弊社の管理物件であれば賃貸契約もしくは手付契約するまで
まづ営業活動を止めません。

申込者の都合でおよそ２５％の確率で賃貸契約申し込みが
契約直前にキャンセルになっているからです。
ドタキャンは想定内ということです。
契約直前ドタキャンに備え〔怯え〕当社はある一定時期まで営業活動を継続するのです。

とは言っても仲介業者さんへの信頼も大切な事です。更に日ごろお世話になっている
仲介業者さんへの人情が私にもあります。真剣に入居申し込みなさったお客さまへの配慮の気持ちもあります。
うまくマネージメントしないと・・・

大家様の満室経営の利益・機会確保とビジネスパートナー仲介業者さんとの信頼、人情との
間で悩む外国人賃貸経営専門土屋ケンケでした。

次回は
機会損失に極度に対応した〔対応し過ぎた〕大家様のお話をします。

入居申込お客様のドタキャンと仲介業者さんとの信頼関係、人情と大家様の利益機会損失は
悩みの多い論点なのです。