外国人専門賃貸アパート経営に関する記事及び不動産コンサルに関する記事
by 外国人入居物件管理と不動産コンサル


外国人ルームシェア、ルームメイトの引っ越し

こんにちわ
外国人賃貸経営専門の土屋ケンケンです。

先日、お友達と二人で住んでいる中国人留学生から連絡がありました。
『一緒に住んでいるルームメイトが彼氏と一緒に住む、と言って来月引っ越します。私はこの部屋好き。引っ越したくないけど・・・一人では家賃払えない・・・』

外国人留学生は
家賃負担軽減の為友達と一緒に住むことが多いのです。
また、当社もそのような事情に配慮しルームシェア、友達との同居を許可しています。
更に
大家・管理会社への報告と審査を条件に入居者の入れ替わりも認めています。〔ビジネスとして入居者・顧客ニーズに適合したいのです。〕

しかし
ルームメイトが事情により引っ越すとなると彼女のような事態になる可能性があるのです。

そこで
なら年末まで期間限定で家賃を半額にするよう大家さんに頼んでみるからその間に別のルームメイト探してみる?
と提案しました。
それは
賃貸市場の悪い時期である年内、というタイミングで新規入居者探しをするより、例え半額でも家賃を確定しその間、彼女のルームメイト探しに賭けてみる〔見つかればそのまま元の家賃で運営が再開できる。〕、
あるいはルームメイト探しに失敗したなら来年の賃貸シーズンに新たな募集をする。
という両方向の考えからでした。
どちらにせよ
賃貸経営として空き部屋より年内、家賃半額は悪くないと判断し大家様に進言しようと考えたのです。


家賃やその他の条件に関して固定的対応は経営として良くないと私は考えてます。
時期や市場状況により柔軟に対応すべきである、と考えています。
その為のツールが
再契約義務型の定期借家契約である、と考えています。

結果、大家様の返事は・・・
そりゃ空き部屋より半額でも入金があった方がいいよ、土屋さん。
それでいこう。

彼女の返事は・・・
今彼女はルームメイトを一生懸命探しています。

彼女、ルームメイトが見つかるといいな~
この部屋好き!と言ってくれる人に住んでもらいたいですものね~

しかし
年が明けると・・・
賃貸シーズンだから・・・
経営判断としては彼女に退去してもらう事になるな~

経営と人情に悩む、外国人賃貸経営専門の土屋ケンケンでした。
[PR]
# by showablog | 2010-11-12 15:18 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人賃貸、秋の賃貸市場

外国人賃貸経営専門の土屋ケンです。
このブログもちょっとご無沙汰してしまいました。
すみません・・・

通常外国人留学生賃貸市場には年間シーズンが二度あります。
秋と春です。
九月下旬~十一月までは第二のシーズンなのです。
しかし
今年の秋はあまり動かないですね~
なぜでしょうか?

円高で故国からの仕送りが厳しいのでしょうか?
日本経済の不況でバイトが思わしくないのでしょうか?

当社の物件も矢も得ず値下げに着手せざる得ません。
賃貸管理のプロとして忸怩たる思いです。
しかし
価格は私が決めるのではありません。
入居者でもありません。
大家さんでもありません。
需要と供給に基づき市場が決定するものです。

市場が家賃はデフレ、と決定しているようです。

市場の神様に逆らう事は市場淘汰されることであります。

市場の声に耳を傾け、知恵をしぼり、頑張ります。

外国人賃貸経営専門・土屋ケンイチ
[PR]
# by showablog | 2010-11-07 17:09 | 賃貸管理・賃貸経営について

男一匹土屋ケン、外国人賃貸管理のプロとして・・・

外国人賃貸管理専門の土屋です。

こく一刻と不動産賃貸経営管理士試験日が近づいています。
緊張の日々です。
しかし
この試験、資格は私にとって必須うです。
外国人賃貸管理で私は生きていく事を決心したのですから。
プロにならないと・・・

プロとはその分野において
専門知識と経験とそれらに裏打ちされた知恵と実行力で素人の方には解決困難な問題を
解決し報酬をもらえる能力を保持している人の事です。

お客様が喜んで報酬を支払いたくなるような能力、問題解決能力を持っている事です。
だから
不動産賃貸管理の知識は必須なのです。
知識だけでは充分ではありませんが必須なのです。
専門知識はスタート台に立つ条件なのです。

私が生存していく専門領域〔事業ドメインと言うそうです〕と決めた外国人賃貸分野において
問題を抱えた大家様のお役にたてるようがんばっていく所存です。

頑張ります!

しかし勉強は苦手なんですよね~
[PR]
# by showablog | 2010-09-05 17:49 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人賃貸市場8月の賃貸

こんにちは外国人賃貸経営専門の土屋です。

いや~
8月は賃貸物件の動きが悪いですね、
弊社は外国人専門なのでまだ動きはありますが、

日本人の賃貸物件探しはどうなんでしょうか?
家賃相場も下がってますし、この暑さでは引越しも大変です!

でも この8月、一番心配しているのが大家さんですよね
入居が決まらない=家賃収入が無い
大家さんの気持ちはよくわかります。

そのためにも今日も頑張ります!!
[PR]
# by showablog | 2010-08-18 11:41 | 賃貸管理・賃貸経営について

中国人入居、夜の騒音それとも会話?

外国人賃貸経営専門の土屋です。
〔今度不動産賃貸経営管理士試験を受験します。合格したら外国人賃貸経営専門の賃貸経営管理士です!〕


弊社が管理している外国人賃貸物件でちょっとしたトラブルが起きました。

近隣の方から
『お宅のアパートの外国人が夜中に大声で話している。なんとかしてくれ』
と苦情がよせられました。
大声は何号室からですか?一階ですか二階ですか?
『わからねえよ、そんなの、とにかくうるさい!』
では、なぜうちのアパートと特定できるのですか?
『だっておたくのアパートからだもの。日本語じゃないもの』

このような場合弊社では即、ストレートに外国人入居者に文句を言いません。
だって冤罪の可能性が高いのです。

まず、苦情を寄せている方の真剣さが疑わしいのです。
だって、本当に非常識な大声が長時間続いてで辛いなら、そして言葉まで聞き取れるならどのあたりの部屋か、せめて一階か二階か、ぐらいは把握しませんか?

逆に日本語でない言葉が聞き取れるぐらいならこの声の発生元の方向ぐらい確認してから苦情を寄せませんか?場合によったら部屋番号まで特定できますよね。だって言葉が聞き取れるんだから。
しかし
このクレームの方は発生元については全く不明だと主張するのです。

私は
念のため数人の入居者に隣あるいは上階あるいは下階から昨夜大声の会話あるいは騒音で眠れなかったか?尋ねてみました。隣の方が我慢できない声なら同じ建物の方には耐えられませんよね。
しかし問題はありませんでした。強いて言えばある部屋で口喧嘩をしていた気配があったようです。

本当に非常識な大声が長時間続いたのでしょうか?
東京は狭い場所に家が軒並み建っています。
南の島での生活とは違います。
みんな少しづつ我慢して生活しているのです。
お互い様です。

なぜ、外国人、というだけで非常識のラインが下がるのでしょうか?

一方で
我々は夜中にパーティーを催した外国人入居者から罰金を徴収しもう一度あったら退去する旨念書をださせた事もあります。本当にまた近隣に迷惑をかけたら退去させます。そのための定期借家契約体制なのですから。

しかし
今回はなにも動きません。なにも言いません。
口喧嘩をしていたらしい外国人のご夫婦が仲良く生活していただける事を祈るだけです。

そして
最後にこのクレーマー近隣の方が印象に残る言葉を吐きました。
『お宅のアパートが出来てからこのあたりの雰囲気変わったよな!』
う~ん、難しい。

私は外国人の皆様をことさら礼賛、擁護するつもりはありません。
また、当然、悪意など全くありません。大切な大切なお客様ですから。
しかし
東京に今急激に外国の方が増えてまいす。そして生活しています。
そして日本の中で一定の役割を担ってくれています。

そして我々島国日本人はそれに戸惑っている。という感じがするのです。
確かに外国の方は生活の感覚が異なります。
むずかしい論点です。

私は
私のこの業務を通じて少しでもこのあたりの問題緩和のお役に立てればと考えています。

不動産賃貸経営管理士試験受験生・土屋
[PR]
# by showablog | 2010-08-17 16:31 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人賃貸市場における賃貸2DK

外国人賃貸経営専門管理の土屋ケンです。

最近市場が変わってきたみたいです、
5月・6月と2DKおよび2Kのニーズが少なかったのですが
7月中旬からお問い合わせが増えてきました、
これも日本語学校の卒業・入学に関係があるのかもしれませんね

実際に7月末退去の方も何部屋かありますし、
9月に入学式の日本語学校もあるみたいですよ!!

簡単ですが内見があるので失礼します・・・
[PR]
# by showablog | 2010-07-20 19:17

いつの間にか入居者人数が増えた!

入居者が増えている!

外国人賃貸経営専門管理の土屋ケンです。

先日私が管理しているあるアパートに別の入居者の方にある伝言をお願いしました。
『庄和の土屋さんが連絡欲しいそうですよ』
『私庄和都市開発という会社知らない、土屋という人知らない、知らない人に電話しない。』とカタコトの日本語。
なんなんだ~?
入居者は私とつい最近会っています。
電話でも話しています。
それを、土屋を知らない・・・
ある予感が過ぎります。
物件に急行しました。

結果、やはり見知らぬ人物が住んでいました。
『あなたは誰?』『あなたこそ誰?』
無断入居です。

部屋の奥から本来の入居者〔当然、私を知っている。〕が出てきました。
そして堂々と私の友人だ。一緒に住んでいる。
と悪びれずに、爽やかに、にこやかに言います。

外国人の若者は借家権と所有権の違いがよく理解できないのです。

私の管理物件は原則
友人と同居してもOK。入れ替わりもOK。居住人数増加もOK。
しかし、
絶対に報告する事。そして新しい入居者の審査を行う事。
無断の入居者状況の変更は断固許さないのです。
共同住宅の秩序が保てないのです。

ちゃんと契約時に説明したんですけれどもね・・・
それも入居者の母国語で。

わかってもらえないんですよね~

時に本来の入居者が入れ替わる事もあります。

申告してくれればほとんど問題ないのに・・・
私は意地悪しているのではないのに・・・
私はアパートの秩序を守りたいだけなのに・・・

わかってもらえないんですよね~
[PR]
# by showablog | 2010-06-20 15:51 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人入居を志向する大家様

こんにちわ、外国人賃貸経営専門の土屋です。

最近、外国人の入居を認めていただける大家様が増えているような気がします。
ちょっと以前は外国の方はダメ!という大家様が圧倒的に多かったのですが・・・
やはり皆様、空き部屋率と家賃低下にお悩みになられていらっしゃるようです。
そうすると
外国の方になれ親しんだというか、ずうっとそのような集客を実施しかつ、管理をしてきた私が
皆様に必要とされる事がふえてくるのではないか、と勝手に期待している今日この頃です。
外国人入居者の方々には独特のニーズというか習慣といか・・・あります。
発生する問題点も大体予測できる、というか同じような問題が当事者、部屋を変えて繰り返し生じます。

私の運営しているサイト、外国人部屋探し情報館もだいぶ、物件数が充実してきました。
[PR]
# by showablog | 2010-06-19 15:42 | 賃貸管理・賃貸経営について

外国人の入居者様について

㈱庄和都市開発は外国人賃貸の管理をしています。
家賃以外の入居者様の支払い未納は私の仕事には原則関係ありません。

今日、水道局から電話がありました。
数ヶ月前に退去した外国人入居者様が水道料金滞納だそうです。
話を聞いていますとどうもコミュニケーション不足の様です。

入居者様には敷金返還額があります。
しかし入居者様〔正確には前入居者様〕の承諾無しに敷金から水道料金を支払うわけにもいきません。
これから水道料金について退去した外国人旧入居者様に説明し説得です。
どこの国籍だろうと
支払うべきものは支払わねばならないのです。
権利を主張するのは義務を果たしてからです。
当たり前ですよね!

その前は別の外国人入居者様が
ガス料金滞納で東京ガスから連絡がありました。

みんな家賃はきっちり支払っていただいた優良な借家人様だったのですが・・・
弊社と大家様に対してはなんの滞納も未納もありません。

外国人の方とはやはりコミュニケーションが重要なようです。
時に押して、時に引いて・・・
時に強引に、常に友好的に、日本語が母国語でないという配慮とともに相手の立場に立って・・・、
家賃を支払っていただいている大切なお客様です。

時に若い留学生を叱り飛ばす事もあります。
『それなら出ていけ!』と言う事もあります。

時に偏見と差別意識を持つ近隣の方に抗議する事もあります。
『なぜ、外国人という事で決めつけるのですか?差別するのですか?』と抗議する事もあります。

外国人賃貸経営にはそいう事が必要な気がします。

外国人専門賃貸管理・土屋
[PR]
# by showablog | 2010-06-04 17:32 | 賃貸管理・賃貸経営について

定期借家と入居審査とリスクマネジメントと外国人賃貸経営

弊社は主に外国の方を入居者ターゲットにして賃貸経営を行ってきました。

最近、借家権が異様に強力になってきました。
不思議なくらい保護されてきました。〔昔から借家法で強力に保護された権利なのですが、実はこれ、戦時立法なのです。〕

大家様、管理会社としては非常に忸怩たる思いです。

確かに我々、業界、管理会社側もやりすぎた部分はあります。
家賃滞納者に対して、と言えども無断で堂々と鍵を交換し、部屋に入り込んでは・・・
現代法治国家として見過ごせるわけはありません・・・
敗訴は当然のでしょう。
もう少しエクセレントにやっていただければここまで追い込まれなかったような気がします。
しかしです。

支払わねばならないものを払わねば文句の一つも言われるのは当たり前ですよね。
怖い顔もしますよね。厳しい言葉も言いますよね。
払ってもらえない人=大家様、 と払わない人=借家人、でなぜ払わない人を異様に強力に保護するのか?

ラーメン屋で代金払わなければラーメン屋のおやじさんは怒ります。
おやじさんに食事は生活の基本だから食事代金を払えない人に厳しく言うな、接するな!
代金を請求する時間と手段を配慮せよ。
というのはやはり理不尽です。
生活の基本を満足できない人を保護するのはそれは国家の役割です。
国家の在りようの問題です。ラーメン屋のおやじさんや大家様の問題ではありません。

新法の運用を見守りたいと考えています。

しかし
賃貸経営のリスクが増大してきたのは確実です。
弊社は
定期借家を駆使してエクセレントに悪質借家人に対応しようと考えています。
もともと
短期の定期借家で再契約を繰り返すことによりリスクヘッジをして来ました。
入居当初の一度きりの審査でなく定期借家と再契約を駆使して期間を通して入居者と接してきました。
その手法がリスク増大の時代にマッチしてきたような気がします。

ツチヤ
[PR]
# by showablog | 2010-05-21 18:20 | 賃貸管理・賃貸経営について