外国人入居物件管理と不動産コンサルのブログ

賃貸管理・外国人入居者様とのコミュニケーション

賃貸経営における外国人入居者様
皆様、新年明けましておめでとうございます。

賃貸経営の管理はシステムの時代
弊社は本日より業務開始です。
とはいっても管理という業務は二十四時間年中無休です。
年末年始に入居者様から緊急のSOSが入る事もあるのです。
水が出ない、水が溢れた、その他もろもろ・・・
弊社は年末年始は提携先の会社が弊社管理物件のこれらの緊急事態に対してスタンバイしておりました。〔２４時間コールセンター〕
年末年始〔夜中でも〕緊急事態の施設トラブルの場合２４時間コールセンターがスタンバイしておりました。

私自身が２４時間対応は不可能です。年中無休も年末年始に電話番もて゜きません。
夜中にコールされトラブル対応を要求されるのもノイローゼになってしまますよ。
社長にいくら命令されても無理です。
賃貸管理はシステムの時代なのです。
大家様個人が情や親切心や努力によって入居者様に対応するのではなくシステムで対応するのが入居者様にも大家様ご自身にもベターな効果を生むと思うのです。

弊社は緊急の施設トラブルには２４時間コールセンターが・・・
家賃滞納督促などの経済的トラブルには提携先が・・・
ごみ出しルールの順守、説明教育などは別の提携先が・・・
掃除、維持などはこれまた別の提携先が・・・
それぞれ『専門家』が対応するシステムを構築しております。
問題に対してその専門家が対応するのです。
弊社は言わばその他の事及びアレンジャー・司令部という担当でしょうか。

トラブルの緊急対応も家賃督促もルール説明も教育も掃除も全てを大家様一人が担うのは
大変だと思います。また、それでは賃貸経営が楽しくありません。ストレスの塊になってしまうと思うのです。
餅は餅屋に任せるのがベストだと思うのです。




年末、弊社管理のマンションの入居者様と色々ありました。
外国人入居者様とコミュニケーションはやはり大切です。
というよりコミュニケーションさえ心がけていれば賃貸経営は安泰と言えます。
次回はこのお話をしたいと思います。

㈱庄和都市開発
管理部門担当松崎
03-5952-6021

外国人賃貸の管理について

庄和は外国人賃貸の専門管理会社です。
空き部屋・家賃低下・これらが賃貸経営の天敵ですよね。
これらの天敵に取り付かれると⇒リニュアル・修繕資金を投下できない。⇒
建物が劣化し競争力低下⇒悪質借家人入居物件⇒スラム化
という賃貸経営の悪循環になる恐れがあります。

㈱庄和都市開発は
空き部屋と家賃低下対策として外国人を入居者ターゲットとして提案します。
都内の外国人は増えることはあっても減ることはありません。
賃貸経営における有力なターゲットです。
しかし
言葉コミッユニケーションやルールの事その他様々な不安がありますよ
ね。
弊社には様々なサービスシステムがあります。そして日々経験を積み上げています。工夫しています。無い知恵を搾り出しています。


これから順次私達がどのように外国人入居者様達と接しているか、
どのように賃貸住宅を管理しているか、どのようなトラブルが発生し、そしてそれをどう予防しているかをお伝えいたします。

外国のお客様＝入居者様入居希望者様と時に闘い、時に友情を育み、
時に教え、説明し時に教えられ諭され、時に怒り、同情し、謝り、その様な日々をお伝えします。管理の実態をお伝えします。

よろしくお願いいたします。

㈱庄和都市開発
管理担当、松崎

賃貸経営・立ち退き交渉

新宿でお客様がアパートを購入しました。

市場調査の結果賃貸ニーズの強い地域です。
しかし、現在は風呂無しの低額家賃のアパートです。

我々の企画はシャワーを設置して外壁塗装もして、家賃を三倍に引き上げる計画です。すると利回りは13％になる予定です。
ただ、問題は現住借家人の立ち退きです。

いくら低額家賃でも借家権の存在は間違いありません。
どう、経済的に借家人の立ち退きを実現し計画通りのリニュウーアルを実現するかが勝負どころです。

不動産コンサルティグとして立ち退き交渉がんばります。

外国人ターゲットの家賃相場！！

こんにちは。

今日は、弊社で管理している外国人入居物件について書きたいと思います。

弊社では今現在、外国人のお客様に貸している物件が多数あります。
ここ最近、都内でも外国人の賃貸需要はかなり強くなってきているのが現状で
ございます。

弊社の外国人向けの賃貸条件は、下記の感じとなっております。・・・参考程度に

敷金１ヶ月（分割払い可）
礼金　無し
友達同士入居可

こういった条件でお貸ししています。　特に外国人留学生の方は、学校も行って
るのでアルバイトの時間も限られ、正直なところお部屋を借りる時の初期費用を
払うのにも苦難しています。

弊社では、そんな外国人のお客様にかなりリーズナブルな条件で貸しています。
全く同じ部屋を、日本人のお客様に貸すのと外国人のお客様に貸すとなれば、
断然、外国人に貸すほうが家賃を高く取れます。

どれくらい高く取れるかといえば、エリアや物件にもよりますが、大体そのエリア
相場の１～２割は高く取れるのではないでしょうか・・・

もちろん、年間家賃収入にも影響して利回りは上がりますよね！！！

けど外国人の方は、文化が違うので平気で家賃が遅れたり、ゴミの分別もせず
捨てたりで、そのへんの管理が難しいんですよね。
そういう風にならない為にも、我々は常日頃、入居している外国人借家人の皆さん
に教育を心がけています！！！

外国人賃貸経営は、リスクが高いと言われていますが注意点をしっかり把握して
付き合っていけば問題はないと思いますよ。

けど、やっぱり管理は大変だな～　（悲）

では、また次回乞うご期待！！！

賃貸経営の最大の敵『空室』！！

こんにちは。

今日は、弊社でお客様から委託を受けてる物件の管理・運営について
お話したいと思います。

弊社では、今現在ワンルームマンション、一棟マンション、アパートなどの
管理を大家様から依頼を受けています。建物管理の事をＰＭ（プロパティマネージメント）
と言います。

ＰＭの内容としては、空室が出た場合の新たな客付け募集や借家人の家賃延滞、滞納
発生の場合における請求、督促業務及び代理受領、借家人が悪質で近隣からクレーム
がきた場合の立退き業務、その他大家様に対する賃貸経営における最大限のアドバイス
を提供しております。

賃貸経営において、一番の敵はやはり空室です。　何ヶ月も空室が続くと大家様も面白
くないですし、我々も何かと『早くこの部屋を決めなければ・・・』と焦ります。

空室を回避するため、色々と工夫します。例を挙げますが、埼玉でワンルーム
マンションの1階部分の１部屋を持っている大家様から、ＰMを受けているのですが、
以前うちで付けた外国人女性がいまして、バルコニーに洗濯物を干してたら、
何者かに盗まれたと連絡があり、その外国人女性はすぐ退去してしまいました。　


確かに洗濯物が盗まれたら、薄気味悪いですし女性の方ならすぐ引越しますよね。
そういった経験をもとに、今度女性が入居する時があったら部屋に乾燥機を設置して
バルコニーには洗濯物を干さないようにとお客様に伝えれば、不安要素を回避出来るの
ではないかと、大家様にアドバイスしたところ、大家様も納得していただけました。


それ以来、その部屋には新たな外国人女性が今も住んでるし上手くいってる感じです。
けど、私の経験からおいても例え、オートロックマンションで設備や日当たりが良くて、
家賃がそのエリアの相場より多少安くても、女性で決めるのは結構苦戦します・・・

フルローンによる不動産投資〔ごめんなさい。〕

最近本当に自己資金無しのフルローンによる不動産投資のご希望のお客様が増えています。
弊社にも週に三組ぐらいのお客様からのお問い合わせがあります。『フルローンで買える物件を探しています。紹介してください。』というお問い合わせです。

はっきり申し上げまして、申し上げにくいのですが弊社ではご紹介は不能です。

現在、銀行ではRC造りで平成物で立地がそれなりに良くて、満室稼働家賃収入の八割でちょうど毎月の返済ができる金額を融資するのが一般的です。逆にいうと家賃の八割に相当する返済額分を融資しその金額で買える物件がフルローン可能物件となります。

情報社会ですから売主様もその事はわかっています。
よほどの事情がなければその金額で売却しません。

つまり、フルローン物件を探す、という事は現在の状況下では特殊事情を抱えた売主を探すという事です。

売主が極端に少なくて買いたいというお客様が極端に多い。それがフルローン物件の情況です。

また、我々から観るとフルローンによる不動産投資は経営(賃貸経営)が脆弱です。
資金効率は極限まで高まっていますが・・・（レバレッジ効果と言います。）それが魅力なのでしょうが・・・また、その様な投資手法を煽る著作もベストセラーになっているようですが・・・。

弊社のコンセプトは『健全な賃貸経営の提供』です。
フルローンによる不動産投資には一線を引きたいと考えています。
フルローンによる不動産投資を批判するつもりは毛頭ありません。それはお客様の自由です。
しかし、我々の考えとは異なります。
お客様を選ぶなどという傲慢な考えからではありません。
売ってしまえば終わり。手数料を貰えば終わり。とは考えていないのです。
不動産投資家・大家様とは永いお付き合いをしたいのです。

フルローン希望のお客様には、なかなかお力にはなれないのです。
ごめんなさい。

『節約』と『投資』

日ごろ、投資家の方や大家様と接して感じることがあります。
お金を何にも考えず使う事は論外です。『浪費』については論外です。
『節約』と『投資』についてです。

賃貸経営において全ての出費を極力抑える方がいます。
資金を大切にする節約家の方です。
例えば、千円の出費を工夫して、節約して900円に抑えます。
家計ならこれは異論なく良いことでしょう。
収入に比して支出を抑えることは健全な家計の大前提です。

しかし、投資は違うと思います。
家計とどう違うか？主婦と投資家の違いです。
主婦は家計の支出だけをを担当しています。(収入は夫の担当ですから。)
だから彼女にとってお金を増やす事＝支出の抑制です。

しかし、投資活動は違います。
支出を抑制する事も大事ですがそれ以上に重要なのは資金効率です。
リターンを考えて支出を考えるべきです。
投資家は千円の出費を900円に節約する事よﾘ出費を二倍、二千円にしてでも収益をリターンを三倍にすることを考える事が重要なはずです。それが投資です。

つまり、投資活動におけるお金を増やすこと＝資金効率を上げる事です。
出費を抑制することより資金効率を上げる事です。

節約と投資。主婦と投資家。面白い関係です。もちろん浪費は論外です。浪費癖の主婦は最悪ですよね。連日長時間パチンコしたり・・・。まあ、ダンナにも責任はあるのでしようが・・・。

まてよ。うちの奥さんはたまに僕に対して手綱を緩めてくれます。酒や遊びを大目に観てくれます。これはもしかして・・・投資行為。僕の妻は投資家なのかもしれない。主婦も投資活動をしているのかも・・・(ん、、、話がずれました。)

不動産投資の『割安』という事

新しい案件、物件が入ってきました。

利回り12％ぐらい、いきそうです。割安です。
紹介しようと思うお客様が何人も浮かびます。きっと乗ってこられるだろうな・・・と。
駅からちょっと距離があるから自転車置き場を確保した方がいいかな、
間取りは地域とターゲットに適合した間取りに変更したほうがいいな、賃貸の市場調査をしないといけないな、外見も良くしたほうがいいな・・・
様々な企画案が浮かびます。
城南地区の立地のアパートです。

しかし、下見に行ってすぐわかりました。
弊社がいつもお世話になる建築屋さんも顔をしかめました。
なぜこの物件が値段が安いのか。

道路より約7ｍも上に敷地があります。つまり高台。(これはプラス要素)
擁壁を設営して内側の地面を固めなければなりません。
その方法、基準は色々と当局より規制があります。

しかし、この物件は数十年前のその工事が不十分だったのでしょう。
地面に基礎が沈み込んでいます。
建物のひび割れは単なる塗装のひびではなく、基礎が沈下しているのが原因です。建物自体のひびです。

この物件をその不動産としての能力を極大化させるためには『宅地造成』が必要です。
擁壁を建設しなおし宅地を作り直すのです。
そうして、初めてまとまも敷地になります。
その為には現況の建物を取り壊さなければなりません。
一部残っている居住中の借家人とも交渉しなければなりません。

この案件はそれだけの時間と労力、資金、つまりコストを見込まなければなりません。

そいう案件でした。
つまり、この物件は現状では決して割安ではないのです。

借地と私道掘削承諾

またまた、借地の案件が入ってきました。
それも、地主さんからすんなり承諾がとれさうに無い案件です。

しかし、だからこそ高利回りが予想されます。
このような案件が好きな投資家お客様に持っていこうと考えています。

ただ、問題点が一つあります。
名義変更の承諾は裁判で取得可能としても接道している私道が地主様のものです。
ということは、上下水道とガス管の工事の時私道所有者つまり地主様からの工事承諾〔掘削承諾といいます。〕が必要なのです。借地の譲渡は裁判〔借地非訟といいます。〕でなんとかなるとしてもこちらは借地非訟ではなんともなりません。

う～ん、困った！
水道とガス設備をいじれない敷地では思ったように収益力のアップは謀れません。

利回り二十％越えを狙える案件なのですが・・・。
この問題をなんとかクリアーしないと商品にはなりません。

私も上司も悩みどころです。
なにかいいアイデアは・・・。

やっぱり世の中、楽してはおいしい思いはできないのですね。

情報収集先(仲介会社)で言われること･･･

こんにちは。

今日は私が色々なエリアで情報集めに仲介会社を訪問した時によく言われたり
することをお話したいと思います。

私のメインの仕事は、弊社管理物件の業務や賃貸客付け(リーシングといいます。)と大手仲介会社を訪問(業者訪問、業訪といいます。)して物件情報を仕入れたりしています。

いつも回るエリアは様々ですが、いつも言われることはほぼ一緒です。
特に今までよく言われる事は『借地権で瑕疵がある物件とかをよく取り扱い対象に
しますね～御社は』と言われたりします。

借地権でも色々とありますが、
弊社としては建物が建っていて地主様から名義変更承諾が取れず、その為、売買がスムーズに進まない案件や、様々な原因で言わば建物もその土地も不動産としての能力を発揮しきれていない物件〔私の上司は不動産が泣いている。国民経済上の損失だ、といいます。〕に対して、権利調整を行ったり、リニューアル改造を行ったりして最終的には最大限の能力を引き出し良質の収益物件にする事を目指します。

そういった事を訪問先で説明すると、『なるほど、再生事業ですね！』とか『何か難しい
事をしていますね～』と返答があったりします。
借地権の古いアパートでも、付加価値を加える事によって利益を生み出してくれる
良質な収益物件になります。

所有権の収益物件よりも借地権の収益物件の方が利回りも高かったりします。(価格が安いので当然ですが・・・。)
けどやはり、一般的には、借地権の物件は所有権よりちょっと人気がないのが現状です。
資金調達の面でもやはり劣ります。

しかし、私としてはそれなりに魅力的な投資先だと考えていますが少数派でしようね。
でも、だからこそ面白いとも思います。