外国人入居物件管理と不動産コンサルのブログ

賃貸物件求む

外国人賃貸経営専門管理会社
㈱庄和都市開発の土屋ケンです。

今年も残りわずかとなりました
ところで所有賃貸物件は満室稼働しておりますか？

弊社の現状ですが、ワンルームや１Kのお部屋は少し空きがございますが、
２部屋以上（２K・２DK・２LDK）のお部屋は空いていなせん
『逆に言うと２つ以上の間取のお部屋がたりません』
最近では友達同士ルームシェアする外国籍の入居者様が増えているようです。

そこで２つ以上の間取りがあり、外国人賃貸してもいいよ・・・
と言う大家様、是非とも客付けさせてください
もちろんワンルームの大家様も大歓迎です。
なにとぞよろしくお願いいたします！！

賃貸繁忙期

外国人賃貸経営専門管理会社
㈱庄和都市開発の土屋ケンです。

不動産業者の繁忙期にはいりました。

日本国籍のお客様（入居希望者様）からの問い合わせは増えましたが
かんじんの外国人のお客様はまだ安定しています
これからだとは思いますが・・

又、去年もそうでしたが
４月に入ると所有物件を満室にできなかった
大家様からの問い合わせが増えてきます
それは空いているお部屋を満室にする為です（空室対策）
外国籍の入居者は安全なの？
心配は無いの？
という内容の質問です！

やはり言葉が違う事や習慣がちがうので
対日本人のようにコミュニケーションが取りずらい点などがございますが
監視をする事で大きなリスクはかなり軽減できると思います。

詳細が気になる大家様は弊社までお問い合わせください
ご説明いたします。

外国人賃貸市場と家賃デフレと家賃設定

外国人賃貸経営専門管理会社㈱庄和都市開発の土屋ケンケンです。

現在家賃デフレが進行中です。
時間とともに家賃が低下しています。
そして
この情報化社会です。借家人の皆様もそれを感じています。

しかし
不動産は個別物件毎に価値が異なります。
家賃を下げなければならない時と下げてはいけない時があります。

従って現在、家賃設定が非常に難しい時期です。
家賃設定は言わば仮説にすぎません。

あまり家賃を下げ過ぎると問い合わせと入居申し込みが殺到します。
これは家賃設定の失敗です。
家賃設定が高すぎると全然電話がなりません。
見向きもされません。
これも家賃設定の失敗です。

賃貸経営は市場に適合化しなけりば淘汰されてしまいます。
しかし
その市場の見極めが非常に難しくなっているこの頃です。

検証と試行錯誤が続きます。

外国人賃貸 入居申し込みドタキャンと機会損失と・・・それは利害の相克②

外国人賃貸経営専門土屋ケンです。

前回の話題の続きです。

このような大家様もいらっしゃいました。

『土屋さん、私はどこの業者さん・どの入居者さんが契約しようと私は事前に関知しない。
入居募集はストップしない。契約書とともにお金を持ってきた時点でその人と契約するよ。
私はね・・・
契約の直前にキャンセルされて酷い目に何回も合っているのだよ。とにかくドタキャクは酷いよ。
だから私は募集活動を最後の最後、つまりお金を受け取るまでストップしないんだ。入居申し込みが入りました〔他のお客様は断ってくださいね〕、という不動産業者さんからの報告、お願いを私は相手にしないよ。
だから入居申し込みの報告よりも契約書とお金を持ってきてくださいな。』

この大家様の方針、やり方を私は一理あると思います。
よ～く気持ちは理解できます。
大家様の利益代理人、利益極大化が仕事の賃貸管理士土屋ケンとしてはよくわかるのです。

しかし、しかしです。
そこには、この問題には、真剣に入居申し込みしたお客様の都合と一生懸命頑張った仲介業者さんも存在するのです。
このやり方では
入居申し込みのお客様とその仲介業者さんにとってもドタキャンになってしまいます。
仲介業者さんの事務所で契約して大家様のところに契約書を持参して・・・
一歩遅かったね。他と契約しちゃつたよ。
それでは大家様側の逆ドタキャンだと思うのです。

難しい問題です。

当社では
入居申し込みが入っても募集活動をストップしません。
案内を受付ます。どんどん部屋を内見してもらいます。
入居申し込み〔民法上の拘束はなにも無い〕のドタキャンが怖いから。
では
いつ止めるか？

申し込みを入れてくれた仲介業者さんの実績、入居申し込み者の状況にもよりますが
大体、審査が通って、契約日が数日内に設定された時点で問い合わせ仲介業者さんには二番手になることをお伝えしています。実質上の募集活動のストップです。
これではドタキャクリスクは完全に消えません。
しかし
入居申し込みお客様と仲介業者さんへの信義上これがギリギリかなと考えています。

難しい問題です。

たまに
『これから御社の物件お客様を案内します。物件止めてくださ～い〔他客は断ってください。〕』
と案内前に軽～く元気に言ってこられる賃貸仲介の営業マンさんがいます。

・・・。・・・。

大家様の利益極大化と仲介業者さんとの信義と入居申込お客様への配慮との相克に悩む
外国人賃貸管理専門業者土屋ケンケンケでした。

外国人賃貸 入居申し込みドタキャンと機会損失と・・・それは利害の相克

こんにちは！！
外国人賃貸経営専門・土屋ケンイチです。

大家様からの預かり物件、客付け依頼物件に対する入居申し込みドタキャクと仲介業者さんとの人情についてお話します。それは大家様の利益と入居申し込みお客様の利益と仲介業者さんの利益との相克です。

先日、ある大家様から電話があり
【〇〇〇アパート〇〇〇号室は契約になるので募集を止めてください】
とご連絡がありました。
が１０日後・・・

【賃貸契約キャンセルになりました、再度募集をお願いします】
とご連絡がございました。

ここで問題なのは１０日間募集を止めたことです
この１０日間に良質の借家人様がいらっしゃった可能性があるからです。

仲介業者さんは立場上、申込が入っているのだから他客は拒絶するのが当然だ、と考えるかもしれません。
成約に向け一生懸命の仲介業者さんにとって当然の主張ですよね。
一方で大家様の立場になって考えてみましよう。

ドタキャンは
ドタキャン者の為に費やした契約準備の時間と労力は全てどぶ川行きです。
そして、他の優良な入居者かもしれない申込お客様を拒絶した結果空き部屋がまだ続きます。
しかし
ドタキャン者は法律上、ニコニコしていられます。
契約ドタキャンは法律上、不法行為〔他人に損害を与える行為〕とはみなされません。
契約前ですから民法上なんの拘束も受けてないのです。法律も都庁さんもドタキャン者の味方です。
ドタキャン者を責めると逆切れされます。
故に
私は入居申し込みのドタキャンを恐れ忌み嫌うです。

弊社の管理物件であれば賃貸契約もしくは手付契約するまで
まづ営業活動を止めません。

申込者の都合でおよそ２５％の確率で賃貸契約申し込みが
契約直前にキャンセルになっているからです。
ドタキャンは想定内ということです。
契約直前ドタキャンに備え〔怯え〕当社はある一定時期まで営業活動を継続するのです。

とは言っても仲介業者さんへの信頼も大切な事です。更に日ごろお世話になっている
仲介業者さんへの人情が私にもあります。真剣に入居申し込みなさったお客さまへの配慮の気持ちもあります。
うまくマネージメントしないと・・・

大家様の満室経営の利益・機会確保とビジネスパートナー仲介業者さんとの信頼、人情との
間で悩む外国人賃貸経営専門土屋ケンケでした。

次回は
機会損失に極度に対応した〔対応し過ぎた〕大家様のお話をします。

入居申込お客様のドタキャンと仲介業者さんとの信頼関係、人情と大家様の利益機会損失は
悩みの多い論点なのです。